①近期，房地产政策的定调是否出现了重大转变？

②面对新的政策环境，一线城市房价是否会再次上涨？

③随着数据的下滑，政策力度是否会相应增强？

东吴证券的研报指出，7月27日住建部的及时表态为各地落实新一轮房地产政策优化调整提供了明确方向。特别是北京、广州、深圳这三个一线城市，紧跟住建部的步伐，迅速作出响应。这在自2017年以来的历次地产政策调整中显得尤为罕见。

那么，当前这轮房地产政策放松的走向究竟如何？东吴证券围绕与此相关的五个关键问题进行了深入探讨。

核心观点如下：

自7月政治局会议确定了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，部委及多地政府对于房地产政策的表态突然变得积极起来。7月27日，住建部的适时发声再次为各地落实新一轮房地产政策优化调整提供了信心，尤其是四个一线城市中的北京、广州、深圳，均积极响应住建部的表态。这种情形在2017年以来的地产政策松绑中极为少见。

第一个关键问题是：如何看待这轮地产政策调整在下半年稳经济中的作用？

东吴证券在6月的报告中就指出，为应对年中经济的下行压力，稳定房地产市场将成为下半年支撑经济的主要手段。在中美科技竞争态势转变的背景下，中国在刺激经济、财政可持续和科技竞争上面临着诸多挑战。因此，短期内对财政纪律的强调意味着无论是中央政府还是地方政府都不会大幅加杠杆。

所以，下半年在政策组合拳上不太可能出现中央政府发放消费券或发行特别国债的情况。这也意味着，为确保全年经济增长目标（约5%）的实现，房地产政策的优化调整在逻辑上成为了必然的选择。

第二个关键问题是：房地产政策的定调是否发生了重大转变？

答案是肯定的。政策声明中提到了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这里的“新形势”指的是当前市场低迷，投机性炒房者已经消失，连刚需购房者都持观望态度。因此，在这一新形势下，政策调整的首要任务是鼓励刚需和改善性需求入市，特别是一线城市，由于之前出台的一系列政策限制，这两大需求一直未能得到释放。

因此，东吴证券认为，放松一线城市政策是这轮房地产政策优化调整的重要一环。

第三个关键问题是：一线城市的政策调整是“挤牙膏”式的逐步推进，还是“一步到位”式的全面放开？

东吴证券认为，“挤牙膏”式的调整已经无法满足当前的需求。虽然房地产政策的调整主要由地方政府负责，但鉴于住建部已经明确要求“大力支持刚性和改善性住房需求”，如果一线城市仅采取“挤牙膏”式的调整，很可能会促使中央政府出台新一轮的指导意见。

当然，在“因城施策”的原则下，指望四个一线城市能够“一步到位”式地全面放开也是不现实的。东吴证券认为，更可能的情况是，为了有效释放刚需和改善性需求，各地政府会在取消“认房又认贷”、调整“非普通住宅认定标准”、降低“二套房首付比例”等方面选择性地出台一系列措施，并且这些措施很可能会与试点“一区一策”相结合。

第四个关键问题是：是否需要担心一线城市房价再度上涨？

房地产市场历来有“买涨不买跌”的规律。既然当前的首要任务是加快刚需和改善性需求的释放，以实现房地产市场的良性循环，那么在这一轮房地产政策的优化调整中，高层对于房价上涨的容忍度可能会有所提升，尤其是对于那些前期二手房价跌幅较大的一线和热点二线城市。

如果一线城市房价的回暖能够对之前低迷的二线城市和三线城市产生示范效应，那么这将是高层所期望的。当然，也存在另一种可能性，即一旦一二线城市房价的上涨导致周边三四线城市的需求向其转移，产生所谓的虹吸效应，那么这将是高层在这一轮房地产政策优化调整中需要密切关注的。

第五个关键问题是：数据越差，政策力度会越大吗？

很可能如此。从整体上看，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”主要表现为地产销售量价齐跌，这说明当前地产需求的疲软程度要甚于行业去杠杆带来的供给收缩。下半年以来，地产需求端持续低迷，30个城市的商品房成交面积创下了近五年以来的最低同期水平，其中二、三线城市受到的拖累较大；而作为经济信心重要指标的房价则继续走弱，6月70个城市的新房房价环比整体转负，其中一线城市也降至0%。

一线城市无疑是本轮地产政策变化的“风向标”，政策力度的排序可能是广深>北京>上海。东吴证券认为，本轮政策的调整将受到数据表现的影响——数据越差，政策力度越大的可能性越高。从地产销售的量价来看，广州和深圳面临的压力无疑更大，而如果剔除2022年数据的特殊性，上海地产市场的韧性相对更高，这可能是上海市在地产政策上表态相对滞后的重要原因。

风险提示：海外货币政策收紧导致外需回落，海外经济提前进入显著衰退，可能对我国出口造成严重影响。同时，地产政策的出台速度可能不及预期。

（文章来源：财联社）