时隔15年，央行再次表态考虑新一轮存量房贷利率调降，此举迅速引起了市场的广泛关注与讨论。7月14日，央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上明确表示，鉴于理财收益率和房贷利率的变化，居民提前还贷的现象大幅增加。因此，央行鼓励并支持商业银行与借款人自主协商变更合同条款，或以新贷款置换原存量贷款。

央行此次表态包含三大重点：首先，央行承认了居民提前还款对银行带来的经营压力；其次，强调市场化、法治化原则，多位分析人士认为这排除了全面调降存量利率的可能性；最后，提出了直接（变更合同条款）或间接（贷款以新换旧）两种方式调整存量房贷利率。

回顾2008年，为应对全球经济危机，央行曾下调存量房贷利率。然而，与2008年相比，当前地产和银行面临更大的压力。华鑫证券的研报显示，当前房地产市场销售和价格回落明显，开工和土地购置增速持续探底，市场信心较弱，居民加杠杆意愿低迷，导致银行端地产房贷相关数据全面回落。

（2008年和2022年房地产压力对比，来源：华鑫证券）

同时，银行端压力也更为显著。2023年一季度，金融机构商业性房地产贷款余额虽达53.9万亿元，但增速已连续两个季度处于极低水平。个人住房贷款余额同比增速也处于历史低位。合硕机构首席分析师郭毅指出，当前房地产发展的基本面和预期已接近触底，需要配套的房地产调控政策形成“组合拳”来刺激市场。

那么，存量房贷利率会不会降？如何降？目前，北京、广州及长三角地区的大型银行尚未出台相关政策。中信证券和中泰证券均表示，央行此次表态是鼓励协商而非强制，因此政策落地前可能存在一段“真空期”。多位地产分析人士也指出，由于不同省份、城市的调控政策不同，个人住房贷款政策和利率差异较大，全面下调存量房贷利率难度较大。

华鑫证券认为，本轮存量房贷利率的置换或将更快发生，但不会出现“一刀切”的调整情况。银行下调存量房贷利率的空间有限，尤其是大行在存量房贷利率下调上空间更大。三四线城市执行存量房贷利率下调的机会更大，因为这些城市已经对增量房贷给予了很大力度的优惠。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，短期内调整的可能性不大，因为商业银行和个人之间的贷款受《合同法》保护，且降低存量房贷利率会冲击银行的资产收益率。不过，部分银行可能会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。

对于“房奴”而言，下调房贷利率是利好消息，能够直接减轻房贷压力。然而，中泰证券认为，在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。对于商业银行而言，存量房贷利率下调可能对银行盈利造成影响，导致银行净息差压力上升。

民生银行首席经济学家温彬认为，虽然存量房贷“降息”会给银行带来利息损失，但有望减少提前还贷现象，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。值得注意的是，行业分析认为，银行未来的“内卷”会非常严重。个人贷款余额自2022年第一季度以来首次减少，一直维持在较低水平，这意味着按揭市场从“卖方市场”进入“买方市场”，银行必然会加速“内卷”来争夺房贷这类优质资产。

（ 2019年-2023年一季度，个人住房贷款余额情况）

华鑫证券认为，当前房贷作为优良资产的稀缺性进一步凸显，银行对于“挖墙脚”的防范意识将会更强。但也要注意存量房贷的优惠会给银行的稳健性和持续经营带来一定压力，尤其是国有大银行。因此，本轮的存量房贷优惠预计从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

一位首席经济学家指出，房地产和银行业均面临产能过剩的问题，预计未来行业集中度会提高，部分中小银行可能会退出市场。为减少存量房贷利率下调对银行利润的影响，温斌建议继续通过下调存款利率、优化结构性货币工具等方式对冲。