根据国家卫健委发布的数据，截至2021年底，中国60岁及以上老年人口已达2.67亿，占总人口的18.9%，65岁及以上老年人口更是突破2亿，占比高达14.2%。未来，“十四五”期间，这一数字将持续攀升，预计60岁及以上老年人口将突破3亿，占比超过20%，标志着中国正式迈入中度老龄化社会。至2035年，老年人口预计将突破4亿，占比超过30%，老龄化形势更为严峻。

　　然而，这一庞大的老年人口群体，不仅带来了社会挑战，更孕育着新的机遇。老年人不再仅仅是“弱势群体”或“被照护者”，他们还是“经验丰富的劳动者”、“资产持有者”以及“代际支持者”。在房产交易市场中，老年人群体同样占据重要地位，积极培育老年住房交易市场，对于推动社会经济高质量发展具有重要意义。

　　近期，中国人民大学劳动人事学院白晨副教授团队携手贝壳研究院，共同调研了当前中国老年群体住房交易的现状及行为特征。研究团队创新性地提出了“老年住房交易‘双驱动’模型”，旨在深入理解老年人参与住房交易的动因。

　　所谓“双驱动”，即影响老年人参与住房交易的两个基本动因：一是“居住改善”，即因居住条件“适老化”水平不足而产生的住房改善需求；二是“代际支持”，即受传统家本位文化影响，老年人以住房为纽带，向子女或孙子女提供支持的意愿。

　　调研发现，“代际支持”型的老年人住房交易占比更高。老年人买房往往围绕着子女，选择与子女就近居住，既方便子女照料，也方便帮助子女照料孙辈。研究团队通过问卷调研，收集了上海、北京、南京等14个城市的有效老年问卷5928份，中青年问卷3539份，发现老年群体在住房交易中的参与度随年龄增长而下降，大城市老年二手房交易的主力年龄段为60岁~65岁。

　　老年群体在住房选择上，大多偏好面积在70平方米~90平方米的两居室，且更倾向于在市中心或主城区购房，以获取更好的交通、医疗及生活配套。同时，老年住房资源呈现向中青年群体流动的趋势，老年人出售的住房更多流向了中青年群体。

　　值得注意的是，老年人在购房过程中，全款购房的占比高达83.2%，远高于中青年群体。购房首付资金主要来自个人积蓄和房产本金，且老年人以房产本金作为购房款的比例显著高于中青年群体。在购房决策上，老年人受子女影响较大，其次受配偶影响。

　　研究团队指出，随着中国住房市场从“增量发展”转向“存量优化”，“适老化”居住需求成为推动老年住房消费的重要杠杆。一方面，老年人对改善居住条件、提升生活品质的需求强烈；另一方面，住房作为老年人的重要财产，也是他们维系家庭关系、提供“代际支持”的重要手段。

　　基于此，研究团队提出的老年住房交易“双驱动”模型，为理解老年人参与住房交易的动因提供了新的视角。其中，“居住改善”型老年人通过换房改善自己的居住条件，提高养老品质；而“代际支持”型老年人则通过卖房变现，为子女提供购房支持、教育资金或清偿债务。

　　问卷调查显示，超9成的老年人购房用于自住，其中改善居住条件和周边配套的占比最高。同时，也有相当一部分老年人购房是出于“代际支持”的目的，选择在子女居住地附近购房，方便子女照顾自己或协助照料孙辈。在卖房方面，大城市二手房交易中，老年群体卖房主要是为了支持子女，变现支持子女购房的占比近3成。

　　此外，研究还发现，高龄和低龄老人在买卖房屋的动因上存在差异。高龄老人更注重居住条件的改善和与子女就近居住，而低龄老人则更看重小区周边的生活便利度和医疗可及性。

　　综上所述，大城市老年人参与二手房交易呈现出明显的“二元驱动性”，这既体现了老年人对居住条件的改善需求，也反映了他们在家庭中的重要作用和贡献。（文章来源：中国经营报）