新华财经上海4月14日电 （谈瑞）一季度的上海楼市迎来政策与市场共振的关键节点。自2月26日“沪七条”新政落地以来，上海新房市场告别年初平淡，自3月中旬进入集中推盘周期，认购、成交同步回升，市场热度稳步上行。与此同时，板块与项目间“冷热不均”格局持续，核心区优质房源供不应求，远郊项目去化承压，明暗降价、渠道返佣等现象时有出现，折射出行业从依赖预期倒挂转向价值驱动的深刻转型。展望后市，在土地供应收紧、房企聚焦核心、置换通道逐步打通的多重因素作用下，上海新房市场正朝着理性、健康、可持续的方向稳步发展。

　　窗口期集中推盘市场热度稳步回升

　　上海楼市“沪七条”自2月26日起施行。在新政带来的窗口期下，上海新房市场自3月中旬起呈现集中推盘态势，市场热度逐步攀升。

　　据新华财经以公示日期统计，今年1至3月，上海分别有19个、8个、25个新房项目公示入市，4月截至13日也已有11个项目亮相，推盘节奏呈现先抑后扬的特点。

　　从认购情况来看，1月的19个项目中有6个宣称认购率超100%；2月受春节淡季影响，8个入市项目中无一认购率超100%；而随着政策效应逐步释放，3月的25个项目中再次有6个宣称实现认购率破百，市场活跃度稳步回升。

　　上海中原地产的数据印证了市场的回暖态势，3月上海新建商品住宅成交面积达56.3万平方米，环比激增251.6%，释放出明显的回暖信号。

　　“‘沪七条’给刚需以及首次改善客群带来消费上的提振，尤其是外环周边的楼盘效果最明显。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

　　不过，需要指出的是，新房市场交易情况受开发商供应节奏等影响较大，而当下开发商为灵活适配市场节奏而普遍采用“少量多批”的推盘策略。在此背景下，卢文曦也坦言，“来客来访等前端指标都不错，供应节奏偏慢且大部分项目单次投放依旧不多，牵制了成交发挥。”

　　“冷热不均”持续明暗降价时现

　　从成交端来看，市场数据整体向好的同时，不同项目间“冷热分化”的格局仍在持续。中指研究院上海分析师张翔概括表示，外环内部分优质产品受到购房人群追捧，高认筹项目集中于核心区域，而远郊区域去化压力依然存在，结构性分化特征持续深化。

　　据行业机构统计，3月网签率超过50%的新盘项目有7个，领跑楼盘多在开盘前就积累了较高热度。例如，内环内的保利外滩曜二期，备案均价为14.20万元／平方米，总价处在1429万元至2122万元区间，尽管属于高端改善型产品，但其认购率超119%、网签率达70%。同时，项目营销中心也宣告4月1日起收回0.5%的在售房源优惠。业内人士表示，由此可见，在核心地段，产品力足够的前提下，高总价房源并不缺乏买家。

　　除了杨浦的保利外滩曜，宝山的中环麓岛、虹口的绿城潮鸣外滩、嘉定的时代之城等项目也在3月收获了较好的网签进度。但与此同时，当月也有十余个项目的网签率尚不足一成，去化持续承压。

　　近期市场出现的两个热点现象，也直观暴露了部分项目的销售困境。其一为新房返佣“口水仗”，即某头部自媒体公开承诺将新房返佣比例提至70%，引发同行激烈反对，甚至有反对者扬言返佣比例在70%之上“永远+5%”。其二是浦东中环曾经的“日光盘”浦开云璟四期明文降价，入市备案均价8.5万元／平方米，较上一期下降7000元／平方米，引发前期购房老业主反对。无论是通过渠道返佣实现隐形降价，还是开发商主动下调备案价格，都折射出部分项目销售端的竞争压力已经直接传导至定价端。

　　来自上海乐居的观点认为，上述现象反映的所谓“价格松动”，本质上是定价体系告别虚高、回归真实价值的“理性回归”。它标志着新房楼市从依赖预期与倒挂，转向依靠产品、供需与真实购买力，市场正在走向更健康、更可持续的状态。

　　土地供应收紧后市理性乐观可期

　　展望后市，上海新房市场受土地供应、房企拿地、供需关系、产品迭代等多重因素影响，机构分析师观点普遍趋于理性乐观。

　　根据上海市规划和自然资源局在3月底发布的《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，今年上海商品住房用地计划供应量为275-385公顷，较2025年下降约两成。区域分布上，中心城区的杨浦、徐汇供地降幅较大，静安、普陀、金山则有所增长。

　　不过，业内人士也指出，年度供地计划并非最终出让结果，实际供应节奏由市场供求决定，房企拿地意愿才是影响新房真实供给的核心。

　　而从一季度的土拍情况来看，房企对于核心区域优质地块仍保持积极拿地态度。3月13日绿城以6.6%溢价率竞得青浦徐泾一幅地块，拿地仅11天就公示了设计方案；3月30日，长宁区内环内17年来首次供应的纯宅地吸引华润&新长宁联合体、保利发展、金茂三方竞拍，最终经41轮竞价，以59.2亿元由保利获取，溢价率约为6.4%。

　　“在当前上海市场‘区域发展分化’的大环境下，核心区域稀缺资源往往具备更高的市场溢价表现。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，但最终能否被市场接受，仍取决于房企对产品的打磨和对改善需求的精准洞察。张翔也认为，在结构性分化持续深化的背景下，房企更需聚焦核心地段、坚守产品主义，以“好房子”赢得市场。

　　关于未来市场走势，卢文曦分析，当前新房市场暂缺能引爆热度的网红项目，但二手房成交持续活跃，叠加政府收购二手房、置换新房案例增多，置换通道逐步打通，改善需求入市障碍持续减少。市场反弹力量不断积蓄，若后续优质项目集中入市，新房成交再度放量值得期待。

（文章来源：新华财经）