在高达近7%的抵押贷款利率环境下，美国住宅市场却展现出了意外的韧性，住宅价格连续四个月攀升，大城市房价环比涨幅更是一举创下了一年来的新高。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）公布的数据显示，5月全美房价指数较上月上涨0.7%，实现了连续四个月的稳步增长。尽管同比来看，房价仍较去年5月下降了0.5%，但降幅已较4月的0.1%有所收窄，且5月的房价水平仅比历史峰值低了1%。

尤为值得注意的是，美国5月20座大城市的季调后房价指数环比上涨0.99%，创下了自去年5月以来的最大环比涨幅，不仅高于市场预期的0.7%，也超过了4月的0.91%。同比方面，5月20城房价同比下降1.7%，虽仍处下降通道，但降幅已好于市场预期的2.35%，且与4月持平。

面对持续的高利率环境，美国楼市却呈现出了“量跌价涨”的奇特现象。尽管30年期抵押贷款利率始终在6%上方的高位震荡，但房价却仿佛触底反弹，连续攀升。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara指出，美国房价在经历了一段时间的下跌后，5月的数据进一步证实了2023年1月可能是最后一个下跌月份的猜测。同时，5月份报告中的数据广度和强度也预示着对未来几个月的乐观看法。

从地区差异来看，美国不同地区的房价表现也呈现出明显的分化。中西部地区如芝加哥和克利夫兰的房价分别上涨了4.6%和3.9%，成为表现最强劲的地区。纽约房价也上涨了3.5%，表现不俗。相比之下，曾经房价昂贵的西部城市如西雅图和旧金山则分别下降了11.3%和11%，表现不佳。

随着美国楼市整体的反弹，目前房价正再度逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月成屋价格中位数已达到41.02万美元，为历史第二高，仅比去年6月的历史最高价略低约1%。

然而，在房价上涨的同时，美国楼市成交量却呈现出下滑趋势。6月成屋销售总数年化仅为416万户，环比下跌3.3%，为去年11月以来最大跌幅。同比来看，6月成屋销售更是下跌了18.9%，创下自2009年6月以来的同期最低迷销售。

对于这一现象，居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里分析称，由于按揭利率高企，卖家不愿轻易出售以低利率买下的房产，而买家也只能等待更好的时机。在这种背景下，楼市成交量自然下滑。

那么，在高利率环境下，为何房价仍能上涨呢？这主要归因于高利率引发的“惜售”现象和库存紧张问题。由于当前按揭贷款利率远高于2021年底的水平，许多已经锁定低贷款利率的房主选择继续持有房产，导致市场上的房屋供应量不足。

波士顿房产科技公司美吉居（GeoHome）联合创始人杨晓雯也表示，到目前为止，美国楼市的曲线比年初的预测更为乐观。由于利率迅速增长，非必要情况下房主不愿卖房，市场上卖家数量稀少。而一些买家在消化了高利率后，仍然选择进入楼市。

此外，库存不足的问题也加剧了房价的上涨。截至6月底，美国待售房屋数量仅为108万户，为历史最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。供应紧张导致房屋价格出现上涨压力，一些地区甚至出现了竞购战。

然而，尽管房价上涨，但疫情后的超级火爆行情已经一去不复返。杨晓雯指出，波士顿自住房市场目前的特点是选择少、价格高，且竞争激烈。同时，市场波动较大，不同平台对同一套房产的估价差异甚至能达到25%左右。

在高房价和高利率的双重夹击下，首次购房者的处境尤为艰难。6月份首次购房者仅占销售量的26%，创下历史新低。这表明许多美国“刚需”购房者已经被挤出市场。

不过，整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，尽管抵押贷款利率上升导致市场热度有所下降，但由于家庭人数增加和新工作机会的出现，出于需要而买房的需求仍然稳定。

值得关注的是，美国房价的反弹可能会加剧通胀风险。住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。随着房价的上涨，租金也可能会随之推高。

根据杨晓雯的观察，波士顿出租房市场也出现了意外的变化。今年在市区核心区域非豪华公寓出现了租客价格战。这可能是由于去年在买房竞购战中落败的意向买家不得不进入出租房市场，从而推动了租金的上涨。

达拉斯联储主席洛根也表示，楼市可能已经触底。尽管由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但房价的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

展望未来，如果强劲的房地产市场导致抗击通胀进展放缓，美联储最终可能不得不继续加息或在更长时间内维持高利率。而安萨里则认为，如果美联储加息次数超出预期，那么到年底前后，美国房价可能会有所调整。但如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，房价维持高位。

（文章来源：21世纪经济报道）