曾经喊出“逃离北上广”的年轻人，正转身用另一种方式“安家”。机构最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源正成为交易“主力”，其中北京该价位段成交占比高达57.19%，上海也达到48.72%。

一线城市低总价“老破小”成交占比提升，背后是随着房价持续调整，曾经要“掏空六个钱包”的房子，如今年轻人踮踮脚也可能够得到，二手房市场已成为极致刚需的“蓄水池”。

此外，受房价向下调整影响，部分低总价房源因租金收益率尚可，也成为购房者考虑入手的原因之一。

极致刚需托起楼市半壁江山。今年以来，新房市场和二手房市场，走出了不同的走势。据克而瑞数据显示，2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积合计27443万平方米，较2024年同期持平。其中，新房成交面积同比下降7%、二手房则同比上涨6%。

总量上稳住盘面的二手房市场，都是由哪类购房者在支撑、尤其是在一线城市？据CRIC监测数据，10月京沪深总价200万元以内的低总价段房源，成交套数占比同环比齐增。

具体来看，北京总价200万元以下房源成交占比，已达到了57.19%，而且刚需客群集中度仍在持续上升，10月成交占比同环比增长1.81个百分点、4.67个百分点。

再以上海为例，2025年10月，上海总价200万元以内房源成交套数占比为48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点，市场份额有进一步扩大的趋势。

二百万左右的“老破小”，为何成为一线城市二手房的成交主力？中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，总价200万～300万区间房源，多对应60～80平方米的刚需户型，刚好契合首次在京置业的年轻群体需求。

“一方面，刚步入职场的年轻人资金有限，这类房源的购房门槛较低，不会造成过大经济压力；另一方面，很多有孩子的家庭，原本计划购买大户型，但受高总价影响，转而选择该价位小户型来兼顾居住与教育配套需求。”她认为。

曹晶晶还表示，这个价位的房源大多通勤便捷，周边配有大型商超、基础医疗设施等，成熟的生活配套让居住便利性大幅提升，容易受到购房者青睐。此外，部分业主购置新房后，为缓解还贷压力，会选择出售手中200万～300万的二手房，加速了资产流转。

实际上，早在今年年初，年轻人“抄底”一线城市老破小的现象便已出现。在北京，有购房者看到一线城市房价有所回调的现象，决定结束租房生活，准备买一套“三环内、接受老破小、不用电梯、离地铁站近”的房子，最终顺利置业。

在上海，也有购房者表示，自己这些年一直是租房生活，通勤距离较长非常不方便，而一些老旧小区的价格有所回调后，那些“低总价、有地铁、户型周正”的房源，让她动了买房的心，最终锁定一套挂牌价较前两年回调超百万的房子。

如今这一趋势继续深化，核心还是受二手房价格调整的影响。据易居研究院报告，10月一二三线城市的二手住宅价格指数，环比变动分别为-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比变动分别为-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房总体处于价格去泡沫的过程中。

“价格的深度调整，带来了量的提振。”该研究院称，从买家角度看，二手房价格调整后，认购的性价比明显提高，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年轻人置业的首选。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，目前入市的购房者，多为有迫切住房需求的刚需。对改善型购房者来说，则面临选择新房还是二手房的难题。其中部分购房者受房价预期等影响，可能倾向于保持谨慎、暂缓购房。

买房收租的诱惑与风险。一线城市“老破小”成交占比提升的背后还有一个影响因素即租金。近期市场上关于二手房跌出“投资价值”、租金回报率高等观点开始增多。称部分“老破小”租金收益率超过3%，买房收租的收益高于把钱存银行。记者在采访中发现有一线城市的房产中介也在通过宣传二手房的租金收益率来吸引购房者入市。

比如北京朝阳区有房产中介在介绍一小区时称该小区每月成交15～20套房源不少购房者都是买来出租其中报价80万左右的房子月租金在3400元左右刨去交易税费物业费供暖费等成本整体租金回报率在3%～4%左右。

但是上述小区属于商住房产权年限多为40年或50年且需要全款支付。其次商住房的水电等生活成本较高未来如果再出售的话流通性也不能保证。“目前租金收益率超过3%的老房子有但是非常少此外也大多为商住房。”中介称。

记者又咨询了另一套“老破小”该房源位于北京朝阳区建筑面积60平方米报价175万元中介称如果后续出租的话月租金在4000元左右。如果不考虑物业费等成本及房源租赁空置期粗略计算其租金回报率最高约2.74%左右。

值得注意的是虽然买房不能只看租金收益率但该指标的重要性正在提升。国金证券表示随着我国房地产市场逐渐走向成熟房子正在经历由投资品向消费品的过渡。一旦房子转变为消费品租金回报率决定的居住价值将成为房子估值的“锚”。随着房价持续调整一线城市出现部分高租息的房产会成为推动市场企稳的重要力量。

业内专家还表示如果参考该指标购房最好是利用短期内闲置的资金不产生额外贷款费用；考虑收益率时也要将个税契税中介费增值税物业费等各项成本纳入计算；最重要的要选择地段较好的房源同时考虑未来出售时的综合成本。