城市更新领域，上海一直走在全国前列，引领着城市更新新模式。

　　9月24日，界面新闻从首届城市更新发展大会上获悉，南昌大楼、钟和公寓、淮海坊一期、上生·新所、新天地广场、世界会客厅、上海展览中心、杨浦滨江公共空间等42个城市更新优质项目正式发布，这些项目涉及城市空间提升、历史文化保护等多个方面。

　　据界面新闻了解，这42个项目涵盖城市更新的多方面，包括城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理等，展现了城市更新的全面性。

　　上海市勘察设计行业协会副秘书长戴顺康表示，这些项目凭借示范性、创新性和可推广性，成为上海城市更新实践的标杆样本，为全国城市更新工作提供“上海经验”。

　　上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇指出，城市更新不仅要改善民生，提高居民住房条件，还要促发展，比如产业园区的低质低效用地如何提高坪效，让产业空间提质增效。

　　因此，要为全国城市更新工作提供“上海经验”，政策和土地端的支持与发力都很关键，需要统筹资金和资源。

　　城市更新要“因案施策”

　　“城市更新要分级分类，因建筑而异。”华东建筑设计研究院有限公司首席总建筑师汪孝安表示，政策需要更灵活，要适配当地区域，激活纵深地带的发展。

　　汪孝安指出，功能定位也很重要，区域活力尤其关键。如果城市更新的目标只是修好表面，但功能不符合当地区域发展规律，也不算成功。

　　汪孝安表示，田子坊画家楼这个城市更新案例值得肯定。据界面新闻了解，泰康路210弄5号楼（田子坊画家楼）是田子坊内的重要地标性建筑，目前正在修缮改造中，预计将于2025年10月左右竣工。

　　此次更新改造，保留了原本的轻工业风格水泥外墙，同时加入新材料，形成对比。项目将以商业业态重组为核心，补齐发展不平衡的短板，让项目再现活力。

　　当然，行业正处于快速转型过程中，政策的调整包括技术标准的优化都不是一蹴而就，要循序渐进。

　　万勇表示，目前市场整体处于经济调整期，压力比较大，市场主体的钱可能捉襟见肘。如何统筹钱的问题，如何规划土地资源，这些都非常不容易。

　　当前，上海城市更新项目的资金平衡问题较为突出，存在旧区改造资金缺口大、资金回收周期较长、收益不确定性偏高的现象。那么，金融层面还有哪些空间？

　　万勇告诉界面新闻，首先就是中央预算资金的支持，包括中央财政支持。但总量有限，需要多方面调动资源。

　　“国家层面能够起到一个杠杆作用，市区也可以加大财政投入，实际上也相对有限。以前城市更新过于依赖财政投入，现在有政府专项债。”

　　万勇表示，除了财政投入，更多可能要依赖市场，包括社会主体及市民本人，要鼓励自主更新，原拆原建，激励市场主体投入市场。

　　“目前观望情绪比较重。”万勇向界面新闻指出，一方面是对宏观经济形势的把握，另一方面是对具体项目的测算。另外，还要鼓励耐心资本。

　　除此之外，还可以加大金融信贷支持，创新金融产品，包括REITs资产证券化，有利于投融管退，让投资人最后能够有序退出。另外还有一种可能性就是成本共担，政府补贴一点，市场主体出一些，居民出一些等。

　　盘活低效用地，活化存量资产

　　随着城市人口密度攀升、产业结构迭代加速，土地资源“增量有限、存量待挖”的矛盾日益凸显，低效用地的盘活与存量资产的活化，已成为突破城市发展空间瓶颈、推动高质量发展的关键。

　　华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总经理宿新宝认为，在城市更新实践中，需重点关注土地政策、规划策略、改造原则、价值挖掘和公共空间营造等五个核心方向。

　　“在当前城市高质量发展的背景下，盘活低效产业用地已成为核心挑战。”第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋指出，国内城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需严重失衡，这些用地面临多重困境。

　　在其看来，可通过产业导向设计与空间重构，推动产业向高附加值升级并促进功能复合；构建绿色与数字化运管体系，注重生态修复与智慧运营；依托金融创新，打通资本闭环。

　　朱锋也认为，城市更新需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案，以实现土地的可持续价值再生。

　　值得一提的是，上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从过去单一的财务指标导向，转向“多元价值”综合考量，这是高质量可持续发展的必然趋势。

　　对此，华建集团华东建筑设计研究院有限公司规划中心主任叶锺楠表示，除财务指标外，土地对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标，以及ESG相关理念所涵盖的综合价值，已成为衡量土地价值的重要组成部分。

　　新一轮城市更新已成为新时代城镇化发展的核心议题，作为超大城市代表，上海持续在城市更新中探索更具适配性的新路径。

（文章来源：界面新闻）