因对物业服务不满想要更换物业公司，这在很多住宅小区已经不是新鲜事。然而，北京市这个小区的业主们却没有这样做，他们通过引入信托架构，重获了小区的安宁。

当传统物业管理模式遭遇信任危机，如何找到破解痛点的关键钥匙？近日，《每日经济新闻》记者采访了该小区的业主委员会主任、物业公司及相关专业人士，探寻背后的答案。

账户不独立、账目不透明成小区物业服务“隐雷”

在北京市西城区北二环，毗邻德胜门，坐落着一个名为中骏天宸的高档住宅区。赵明铭（化名）是中骏天宸小区本届业委会主任。在过去一年多的时间里，他一直致力于为小区物业费设立信托共管账户。

中骏天宸是一个较新的住宅小区，自搬入该小区后，越来越多的业主对物业公司提供的服务不满，矛盾时有发生。他告诉记者，由于物业公司隶属于开发商，因此在初期物业服务合同的签署过程中，缺乏充分协商，导致小区物业服务出现诸多“后遗症”。

在资金安全方面，物业费与其他小区混用，账目不透明；在服务质量方面，疫情期间，物业经理频繁更换，甚至出现了长时间的职位空缺，显示物业公司管理走下坡路。

让业主们尤其关注的是，物业公司已多次向母公司提供财务援助，这进一步引发了对小区物业资金安全性的担忧。在这样的背景下，为小区物业资金设立独立账户的呼声变得愈发强烈。

针对业委会的上述说法，该物业公司相关人士近日通过微信向记者回应，2024年11月起本项目开始独立资金运行，不再参加集团统筹。

赵明铭表示，他们曾委托第三方会计师事务所对2020年初至2024年6月30日的物业费用进行了审计，审计结果与物业认可的账目存在较大的差距。经过此次审计，业主们更加坚定地认为，落实物业费资金的隔离已刻不容缓。

信托架构如何为小区物业资金筑起安全屏障？

如何为小区物业费设立一个专属的银行账户？赵明铭表示，为了解决这个问题，他们最终找到了另一种方案——物业服务信托。

今年5月份，这只信托正式落地，取名为“外贸信托-金诺10号中骏天宸物业服务信托”，受托人是外贸信托。赵明铭表示，鉴于外贸信托先前在成都长寿苑小区等积累了操作经验，因此选择该公司为合作伙伴。

外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦表示，信托公司的关键职能之一是构建信托架构，实现风险的有效隔离。此外，促进物业资金的透明化与公开化，并补充物业服务的监督机制，同样是物业服务信托的关键职能之一。

据悉，借助物业服务信托，中骏天宸小区已重塑了物业服务合作的架构。值得一提的是，在这次物业服务体系重建的过程中，中骏天宸小区并没有换掉原来的物业公司。但是在引入信托模式之后，赵明铭感觉到物业服务水平已经有所改观。

记者发现，6月下旬，中骏天宸物业团队向全体业主披露该小区2025年5月物业服务与收支情况，这是信托模式落地后的第二次物业服务与收支公示。

“信托引入后，消除了业主对物业资金被占用的担忧。收支透明公开，让业主真实了解到物业的服务成本，增强了信任感。”上述物业公司人士透露。

物业服务信托盈利模式仍待解

商家跑路、服务缩水这些常见的预付费式服务消费陷阱，正在给消费者权益带来损害。预付类资金服务信托通过预付费资金的独立监管，防止商家挪用，能够有效地为预付费消费者提供保障。

成都市武侯社区发展基金会秘书长李济舟表示，目前信托在预付费、物业服务等场景中的应用越来越受关注。对于信托行业而言，目前传统融资类业务已经萎缩，信托业不得不面临战略转型。现如今，伴随着信托“三分类”的出台，信托公司正在探索新的业务增长引擎，资产服务信托成为重要的发力领域。

记者注意到，物业服务信托是预付类资金服务信托在物业服务场景中的应用，已经有多家信托公司在该领域展开探索。例如，2024年10月，中粮信托与绿城物业共同打造的“中粮信托-明月1号物业服务信托”落地。

长安信托于2024年12月在西安市新城区光辉巷26号院落地西北地区首单物业服务信托。但记者也获悉，现阶段，物业服务信托距离为信托公司带来显著营收仍有相当长的路要走。

王张悦向记者坦言，外贸信托现阶段仍着力于物业服务信托的推广工作，同样没有向委托人单独收取管理费。李济舟也对记者表示：“物业服务信托的盈利模式目前还没有激发出来。但值得肯定的是，它至少为物业服务模式创新提供了一种可行的渠道和思路。”

（文章来源：每日经济新闻）