近年来，我国重点城市的大户型与改善性住宅消费占比持续攀升。在全国各大城市新建商品住房市场中，三室户型已牢牢占据成交的主导地位，与此同时，大户型的成交占比也呈现出稳步增长的态势。随着信贷环境的显著改善和相对宽松，进行“卖一买一”操作的连环交易、置换交易客户的需求显著增加。

　　去年底，中央经济工作会议着重指出，需因城施策，全力支持刚性和改善性住房需求，有效解决新市民、青年人的住房难题。会议还强调，要着力扩大内需，将恢复和扩大消费置于优先位置，通过多渠道增加城乡居民收入，以支持住房改善、新能源汽车、养老服务等领域的消费。从当前数据来看，改善性购房需求依然蕴藏着巨大的潜力，政策层面对于有序释放此类需求有着广阔的操作空间。

　　第七次全国人口普查数据揭示，截至2020年，中国城镇人均住房数量已达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，相较于第六次人口普查时，增加了10.7平方米。这意味着，房地产市场正从增量时代步入存量时代，城镇家庭的住房需求也从过去的“有得住”转变为现在的“住得好”。发展目标也从“住有所居”升级为“住有宜居、住有安居”。

　　在追求更高居住条件的过程中，城镇居民的住房需求已从单纯追求居住面积的扩大，转变为对空间功能的拓展、住房舒适度的提升以及居住品质与生活质量的全面提高。购房时考虑的因素也变得更加多元，包括居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境、物业管理等多个方面。购房模式也更加多样化，包括连环交易、以购换租、以小换大、以旧换新、以远换近等，呈现出梯次性、有序性、渐进性的特点。

　　改善性住房需求的增长潜力，主要集中在符合条件的新市民、青年群体以及非户籍常住人口身上。相关研究表明，住房的可负担性对处于家庭形成期的流动人口居留意愿的挤出效应更为显著，而公共服务水平则对处于家庭扩张期的流动人口居留意愿的引力效应更为强大。因此，通过增加普惠便捷的公共服务供给、完善市政公用设施、健全城市住房体系、有序推进城市更新改造以及增强创新创业能力等方面的努力，将更有效地激发符合条件的新市民、青年人、非户籍常住人口以及居住在老旧小区和城中村等待改造地段人群的购房需求。

　　不同居住人群也各自有着特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查数据显示，65.5%的老年人选择独居或仅与老伴同住，其中54%的老年人在楼龄超过20年的老房屋内居住。在人口老龄化趋势日益明显的背景下，高龄人群及其家人对住房在出行、医疗、康养等方面的适老设施配套提出了更高要求。

　　此外，有报告显示，在全国36个主要城市中，有超过1000万人平均每日单程通勤时长超过60分钟，个人身心健康可能因此受到不良影响。同时，城市运营也面临着交通拥堵、土地利用、空气污染、能源损耗等多方面的挑战。对于职住分离的人群而言，他们在交通通勤和实现职住平衡方面都有着较大的需求，这一部分的改善性购房需求同样不容忽视。

　　近期，武汉市结合房价和新房库存情况，提出了动态调整住房限购范围的举措。这是各地动态优化调整限购政策、促进改善性住房需求释放的最新实例。有条件的城市可以继续实施因城施策，优化包括信贷政策在内的差别化住房政策。在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点、调整限购套数以及限购区域等，以满足有改善性住房需求的人群。

　　同时，还可以探索提高住房贷款借款人最高年龄限制、加大住房租赁贷款的支持和创新力度、放松二孩和三孩家庭的限购等措施，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。这些措施有助于更好地降低购房成本、提升换房意愿，从而释放合理的改善性购房需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，以更有效地抑制投机性需求与投资性需求。