在高达近7%的抵押贷款利率背景下，美国住宅市场却展现出了意外的韧性，住宅价格连续四个月稳步攀升，大城市房价的环比涨幅更是达到了过去一年的最高点。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）发布的最新数据显示，5月份全美房价指数较上月增长了0.7%，延续了四个月的上涨趋势。尽管同比来看，房价较去年同期下降了0.5%，但降幅已较4月的0.1%有所收窄，且仅比去年6月的历史峰值低1%。

尤其值得注意的是，美国5月20座大城市的季调后房价指数环比上涨0.99%，创下自去年5月以来的最大涨幅，超出了市场预期的0.7%，4月的涨幅为0.91%。同比来看，5月20城房价下降了1.7%，同样好于预期的下降2.35%，与4月的降幅持平。

面对持续高企的抵押贷款利率，美国楼市却出现了“量跌价涨”的奇特现象。尽管成交量有所下滑，但房价却触底反弹，连续四个月攀升。标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara认为，这一趋势与对未来几个月的乐观看法相符。

分地区来看，美国楼市的区域差异显著。中西部地区如芝加哥和克利夫兰的房价分别上涨了4.6%和3.9%，成为表现最强劲的区域。纽约房价也上涨了3.5%，表现不俗。相比之下，曾经火热的西部城市如西雅图和旧金山则分别下降了11.3%和11%，表现疲软。

随着整体楼市的反弹，美国房价正再次逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，6月成屋价格中位数达到41.02万美元，仅次于去年6月的历史最高价，仅低约1%。

在成交量方面，美国6月成屋销售总数年化为416万户，环比下跌3.3%，为去年11月以来最大跌幅；同比则下跌18.9%，创下自2009年6月以来的最低迷销售记录。这表明在高利率环境下，市场供需关系正在发生深刻变化。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里分析称，由于按揭利率高企，卖家不愿轻易出售房产，而买家也在等待更合适的时机。他认为，在当前可负担性较差的情况下，楼市难以真正启动。

高利率环境下的房价反弹背后，库存紧张成为关键因素。由于当前按揭贷款利率较2021年底高出两倍多，许多锁定低利率的房主选择继续持有房产，导致市场上房屋供应量不足。

波士顿房产科技公司美吉居联合创始人杨晓雯表示，由于利率迅速增长，非必要情况下房主不愿出售房产。即便是在搬家时，巨大的利率差也让很多人选择继续持有原有房产，并在新地点购买或租赁新房。因此，市场上卖家数量稀少。

数据显示，截至6月底，美国待售房屋数量为108万户，为历史最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。按照当前销售速度计算，需要3.1个月才能消耗完市场上的供应量，表明市场供应依然紧张。

NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，市场缺乏足够的待售房屋供应，可以轻松吸收双倍的库存。尽管房屋销量下降，但美国大部分地区的房价依然保持坚挺。供应有限导致房屋竞价现象频发，最近一个月有三分之一的房屋最终售价高于标价。

在一些地区，买家为了竞争稀缺房源甚至引发了竞购战。Redfin的数据显示，在截至7月16日的四周内，挂牌出售的房屋数量同比下降16%，而房屋销售价格中位数则较上年同期上涨2%。部分城市房价涨幅更大，如密尔沃基上涨了12%，迈阿密上涨了10%，辛辛那提上涨了9.5%。

然而，与疫情期间的火爆行情相比，当前美国楼市已显露出不同态势。杨晓雯表示，2023年波士顿自住房市场呈现出选择少、价格高的特点，且房屋总是被别人买走。同时，市场波动较大，同一套房子在不同平台上的估价差异可达25%左右，而过去很少超过10%。

在高房价和高利率的双重压力下，首次购房者的处境尤为艰难。6月份首次购房者仅占销售量的26%，创下有数据以来的最低份额，较一年前的30%明显下降。这表明许多美国刚需购房者已被挤出市场。

尽管如此，整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，尽管抵押贷款利率上升导致房地产市场热度有所下降，但由于家庭人数增加和新工作机会增多，出于需要而购房的需求仍然稳定。

美国房价的反弹加剧了通胀风险。在美联储暴力加息的背景下，美国通胀已经大幅放缓。然而，房价的回升可能会减缓这一进程，并导致明年通胀更具粘性。

住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。美国劳工统计局主要通过租金成本来衡量住房成本，包括租房者每月支付的费用以及业主等价租金。随着房价上涨，租金也可能随之推高。

杨晓雯观察到，波士顿出租房市场出现了租客价格战的现象。她认为，这是去年在买房竞购战中落败的意向买家进入出租房市场推动租金上涨的结果。由于租金市场通常比房价早半年反映市场变化，因此可以预见，即使未来出现经济危机，波士顿核心区域的房价也能保持稳定。

达拉斯联储主席洛根表示，楼市可能已经触底。尽管由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

展望未来，安萨里认为，为了控制房价而抬高买房成本的举措反而抑制了更多房源上市，导致房价居高不下。这复杂化了抗通胀的努力。如果美联储加息次数超出预期，那么到年底前后，美国房价可能会有所调整；如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，买家卖家双方继续僵持，房价维持高位。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）