近年来，中国重点城市的大户型和改善性住宅消费占比持续攀升。在全国主要城市中，新建商品住房市场上，三室户型已成为成交的主力军，同时，大户型的成交占比也呈现出稳步增长的态势。随着信贷环境的显著改善，越来越多的客户倾向于“卖一买一”的连环交易和置换交易。

　去年底的中央经济工作会议明确指出，要实施因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决新市民和青年人的住房问题。同时，会议强调要扩大国内需求，将恢复和扩大消费置于优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车和养老服务等消费。数据表明，改善性购房需求潜力巨大，政策支持有序释放这一需求前景广阔。

　第七次全国人口普查数据显示，中国城镇人均住房已达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，相比第六次人口普查时增加了10.7平方米。这标志着中国房地产市场已从增量时代迈向存量时代，城镇家庭的住房需求也从有得住转向住得好，从住有所居升级为住有宜居、住有安居。

　在住房条件改善和提升的过程中，城镇居民的需求逐渐从单纯扩大居住面积转变为追求空间功能的拓展、住房舒适度的提升以及居住品质与生活质量的提高。考虑因素已涵盖居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境和物业管理等多方面。购房模式也呈现梯次性、有序性和渐进性，包括连环交易、以购换租、以小换大、以旧换新和以远换近等。

　改善性住房的增长潜力主要集中在符合条件的新市民、青年群体以及非户籍常住人口上。研究表明，住房可负担性对家庭形成期流动人口的居留意愿有更强的挤出效应，而公共服务水平对家庭扩张期流动人口的居留意愿则有更强的引力效应。因此，增加普惠便捷的公共服务供给、健全市政公用设施、完善城市住房体系、推进城市更新改造以及增强创新创业能力等方面的努力，将更好地激发这些群体的购房需求。

　不同居住人群存在特定的改善性需求。例如，最新人口普查数据显示，65.5%的老年人独居或与老伴同住，54%的老年人在楼龄超过20年的老房屋内居住。在人口老龄化趋势下，高龄人群及其家人更加重视住房在出行、医疗和康养等方面的适老设施配套。

　此外，有报告显示，在全国36个主要城市中，超过1000万人平均每日单程通勤时长超过60分钟，这对个人身心健康可能产生不良影响。同时，城市运营也面临交通拥堵、土地利用、空气污染和能源损耗等挑战。职住分离人群在交通通勤和实现职住平衡方面有较大需求，这一部分的改善性购房需求同样不容忽视。

　近期，武汉市提出结合房价和新房库存情况，动态调整住房限购范围，这是各地动态优化调整限购政策、促进改善性住房需求释放的最新例证。有条件的城市可以继续实施因城施策，优化包括信贷政策在内的差别化住房政策。在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点、调整限购套数和限购区域等，以满足有改善性住房需求的人群。

　同时，可以探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。这些措施将有助于降低购房成本、提升换房意愿，并释放合理的改善性购房需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，以更好地抑制投机性需求与投资性需求。