“如果执行‘不认贷’政策，购房者首付可减少约200万元，同时月供和契税也会相应降低。”

小李，北京昌平区的一名房产中介，于7月31日向第一财经记者透露了上述信息。当时，记者以“在老家有房贷记录”的购房者身份，咨询了一套位于昌平区、面积约80平方米、总价约520万元的两居室新房。

北京是全国范围内“认房又认贷”标准最为严格的城市之一。无论借款申请人是在全国范围内有商业贷款还是公积金贷款记录，均会被认定为二套房。

根据北京的普宅、非普宅标准，位于五环到六环之间、单价不低于3.168万元/平方米或总价不低于374.4万元/套的房产被判定为非普宅。小李所介绍的两居室楼盘正好位于五环和六环之间，尽管是刚需盘且毗邻海淀，但因其销售指导价高达6.2万元/平方米，总价超过374.4万元，因此被归类为非普宅。根据非普宅的贷款标准，首套房可贷六成，而二套房仅能贷两成，首付差额可达200万元。

此外，二套房商贷利率显著高于首套房，达到5.25%，导致该楼盘的小两居成交业绩不如同在五环外的刚需普宅。小李认为，如果“认房不认贷”政策有所调整，对于买一换一或首次在京置业的购房者来说，购房门槛将大幅降低。

近日，住建部明确提出要落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。随后，北京、深圳、广州、上海等城市相继表态，将更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国务院常务会议也强调要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，并加快研究构建房地产业新发展模式。

据不完全统计，目前仍有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几个城市在执行“认房又认贷”政策。业界普遍认为，随着房地产供求关系发生重大变化，今年下半年，这些核心一二线城市有望调整二套房认证标准，并进一步降低首套房首付比例和房贷利率。

“认房又认贷”政策的演变历程

“认房”是指商业银行在发放个人住房贷款时，会根据购房人在购房地家庭名下实际拥有的住房套数来确定贷款比例；“认贷”则是指银行会参考购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

多位业界人士指出，“认房认贷”政策是在房地产市场过热时期推出的，但随着房地产供需关系的变化，该政策已在一定程度上限制了改善型需求。如果改为执行“认房不认贷”，不仅可以释放更多“卖一买一”的住房需求，还可以通过促进新房销售，加速企业销售回款。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民近日公开表示，除了人口净流入的一、二线城市外，大部分城市已经到了优化调整房地产政策的时候，应真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本得到满足。

回顾历史，2010年5月，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合央行、原银监会出台了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确了二套房的认定标准。

在2014至2016年期间，全国楼市整体下行，北上广深等城市相继出台了房地产放松政策，其中包括“认房不认贷”，但调整内容多为公积金贷款政策。

例如，2014年11月，上海发布了关于调整住房公积金个人贷款政策的通知，对无贷款记录或已结清贷款的家庭购买首套自住住房执行首套房贷款政策；次年，北京也发布了类似政策，对结清住房公积金贷款的家庭购买第二套住房执行第二套住房贷款政策，但最低首付款比例有所降低。

然而，自2017年起，房地产市场进入“降杠杆”时代，包括北京、上海、广州、深圳等22个城市被确定为房地产长效机制试点城市，并执行“认房又认贷”政策。随后，更多二三线城市也加入了这一行列。

近年来，执行“认房又认贷”政策的城市中，贷款政策松紧不一。其中，京沪两地二套房认证标准最为严格，全国范围内的住房贷款记录都会被计入。

由于一线城市二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费普遍高于二线城市，“认房又认贷”政策给当地换房群体带来了更大的资金压力。例如，在北京，首套购房契税一般为1%~1.5%，而二套房则达到3%；但在武汉等二线城市，二套房契税仅为2%。

自2022年上半年起，随着全国楼市再次下行，包括郑州、贵阳、天津、南京、苏州、无锡、杭州等多个二线城市逐步优化或取消了“认房又认贷”政策。其中，热点二线城市多采用“一区一策”或“小步多次”的优化方式。

以天津为例，2022年9月，天津七部门联合发布了关于进一步完善房地产调控政策的通知，明确已结清购房贷款且在天津市无房的居民家庭申请商业性个人住房贷款购买住房的按首套房贷款政策执行；今年5月，天津再次调整住房公积金贷款审核标准，明确公积金首次贷款结清后若无房产可按首套房标准执行。

热点城市在松绑“认贷”政策后，楼市在短期内得到了明显提振。据民生银行研报显示，杭州市在2022年11月执行“认房不认贷、二套首付四成、房贷利率下调”政策后，次月二手房成交量突破五千套，达到全年第二高。

仅十余个城市仍执行“认房又认贷”

据中指研究院7月29日统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。

武汉房产中介小祝表示，虽然近期贷款政策有所松动，但目前武汉仍执行“认贷不认房”政策，并放开了二环外限购。在具体执行层面，只要全国范围内没有未还清的住宅贷款，都算首套。

而在合肥，某商业银行业务经理介绍称，虽然目前仍执行“认房又认贷”政策，但二套房的商贷利率已降至4%左右，与首套房相差无几，放贷时间也明显缩短。此外，当地房产中介也表示，限贷政策在实际执行时已有松动。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，国常会再次强调调整优化房地产政策，既是对此前中央定调的响应，也明确了接下来需求端因城施策的政策思路。她预计，后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产将迎来政策底。

“由于北京、上海需求旺盛，优化方式可能会通过一区一策等方式推进。若‘认房又认贷’政策优化，对于外地有过贷款记录但在本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求的释放。”曹晶晶表示。

（文章来源：第一财经）