近日，我国一二线城市土拍市场显著升温。3月27日，苏州、宁波、厦门三地均出现了新的单价“地王”，最高楼面价突破6.5万元/m²，溢价率最高达40.8%。同时，上海、北京等地块触顶成交频繁，苏州、杭州、合肥等地也拍出多宗超高溢价地块。

据统计，一季度销售百强房企中，仅三成有拿地行为，但拿地金额同比增长14%。投资高度集中于国央企，华润、中国铁建等拿地金额超百亿，民企中滨江、龙湖、伟星等表现突出。销售百强拿地金额TOP10维持强者恒强格局，华润、滨江投资金额同比涨幅近五成。

业内人士指出，尽管核心城市优质地块“地王”再现，但全国土地市场热度分化加剧。整体来看，底价成交地块占比仍高达七成以上。房企投资审慎，新房销售尚未企稳，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块。随着优质地块放量、土拍规则调整，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。

一日三地诞生新“地王”

3月27日，苏州工业园区双湖板块02号地块由绿城中国以30.82亿元竞得，成交楼面价65022元/m²，溢价18.22%，刷新苏州最高楼面价。宁波江北区湾头地段“江北区JB05-03-21a地块”由宁波江山万里置业有限公司和宁波东部新城开发投资集团有限公司以总价22.053亿元竞得，成交楼面价32613元/m²，溢价率7.3%，创宁波市区涉宅地块楼面价新高。厦门思明区将军祠2024P01地块由国贸地产竞得，成交总价32.1亿元，成交楼面价62671元/m²，溢价率高达40.8%，成为厦门岛内新的单价“地王”。

中指研究院分析师表示，这些地块位于核心板块，周边配套成熟，企业投资意愿强烈。但整体市场分化仍在加剧，土地市场回温依赖楼市销售端恢复。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，3月末部分一二线城市持续成交核心区域的优质宅地，苏州、宁波、厦门高价地的诞生，昭示着土地市场“点状高热”。尽管土地市场成交规模、热度保持低位，但核心城市优质地块高价地频现，全国土地市场平均溢价率为3.93%，热度分化显著。

2024年一季度土地成交总成交金额TOP20城市中，北京以424亿元金额居首，西安、杭州、上海分别位列二、三、四位。

国央企加码优质地块投资

一季度，销售百强房企中仅三成有拿地行为，但拿地金额同比增长14%，以国央企为主。华润、中国铁建拿地金额超百亿，滨江、龙湖、伟星等民企排名靠前。销售百强拿地金额TOP10维持强者恒强格局，华润、滨江投资金额同比涨幅近五成。新增货值集中度持续走高，绿城中国、国贸地产因竞得苏州、厦门新地王项目而位列新增货值前十。

杨科伟认为，新增货值百强总额同比回升，主要得益于核心城市优质地块的出让。楼市宽松政策频出，对高端、改善型地块有利好，国央企加码优质地块。

他指出，有资金实力的国央企将持续加注核心优质土储，未来市场格局将进一步高度集中。大部分仍面临较大现金压力的房企，当前保交楼和恢复销售仍是最大难题，投资积极性较弱。

土拍分化或进一步加剧

中指研究院数据显示，一季度全国300城住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%；土地出让金2180亿元，同比增长10.4%；住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，出让金及楼面均价提升主要由于一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快。

多家品牌房企表示，今年投资策略聚焦核心城市核心区域，在保证现金流安全的前提下“以销定投”。展望后市，陈文静认为，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，二季度城市土拍、企业拿地分化将继续，市场关注度集中于一二线城市，但热度的延续性和覆盖率仍依赖于各地楼市交易回暖表现。短期内投资主力仍局限于国央企和部分民企，全面复苏仍需更长时间。

（文章来源：证券时报网）