近期，中国房地产市场持续调整，导致地方土地出让收入遭遇连续三年显著下滑的困境。财政部最新数据显示，2024年地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（简称土地出让收入）仅为48699亿元，同比大幅下滑16%。这一降幅不仅延续了自2022年以来的两位数下降趋势，而且相较于2023年的13.2%降幅，2024年的下滑态势更为严峻。与2021年的高峰相比，2024年的土地出让收入减少了约3.8万亿元。

　　房地产市场和土地市场的持续低迷，是土地出让收入量价齐跌的主要原因。居民购房意愿不足和房地产开发商资金紧张等因素，共同导致了这一局面。国家统计局的数据进一步印证了这一趋势，2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，新建商品房销售面积也同比下降了12.9%，房地产开发企业到位资金更是下降了17%。

　　然而，在四季度，随着房地产增量政策的支持，土地出让收入的降幅明显收窄。粤开证券首席经济学家罗志恒指出，虽然2024年土地出让收入继续缩量，但四季度在政策的推动下，降幅已显著收窄。土地出让收入的走势与商品房销售景气度密切相关。随着房地产“止跌回稳”增量政策的实施，楼市已出现多重积极信号，特别是一线城市等核心城市的土地市场回温明显。这主要得益于各城市增加核心区域优质地块供应的供给侧改革，以及房企拿地信心得到提振的需求侧变化。

　　从全年来看，2024年土地出让收入相较于2021年的高位累计下降了44.1%，这一降幅接近于商品房销售额近三年的累计降幅。从季度节奏来看，四季度商品房销售和土地市场成交明显回暖，土地出让收入同比降幅较前三季度大幅收窄了18.3个百分点。其中，12月当月土地出让收入更是实现了年内首次增速转正，同比增长0.7%。一线城市地价也止跌回升，10月、11月、12月一线城市住宅用地成交楼面价同比分别上涨了29%、79%和20%。

　　土地出让收入的连年下滑，一定程度上减少了地方可用财力，加剧了地方财政收支矛盾。为了缓解这一矛盾，各地纷纷加大盘活存量资产资源的力度，使得非税收入出现较快增长。同时，中央也允许地方动用4000亿元结存债务限额来补充地方综合财力，支持地方“保基本民生、保工资、保运转”。

　　然而，从中长期来看，土地市场难有大幅反弹，土地出让收入下滑趋势难以扭转。财税专家指出，在“房住不炒”的基调下，未来土地市场将保持稳定发展态势。罗志恒团队测算显示，到2035年为止的住宅用地“成交土地出让金”收入规模年均金额将为3.59万亿元。

　　展望2025年，地方土地出让收入形势备受关注。罗志恒认为，随着地方政府对土地市场预期的好转以及优质地块供应和存量土地盘活的加快推进，土地市场有望得到一定支持。但考虑到房地产仍处于调整转型期，土地市场成交或将继续筑底。预计2025年全国土地出让收入仍将继续负增长，但同比降幅有望收窄至个位数。

　　他进一步指出，今年商品房销售有望回稳利好土地市场。这主要得益于城中村改造和危旧房改造的推进、保障性住房再贷款和专项债的使用范围扩大以及一线城市房地产销售的回暖等因素。然而，土地成交和房地产投资的修复可能相对偏慢。存量闲置土地开发难度大和个别大型房企债务风险尚未全面化解等因素仍会制约企业拿地信心的持续好转。

　　目前，各地对今年土地出让收入形势的判断存在较大分化。从一些省份2025年以土地出让收入为主的政府性基金收入预计增速来看，这种分化趋势尤为明显。例如，卖地收入规模居全国第一的江苏省预算报告数据显示，2025年预计政府性基金预算收入为6674亿元，同比下降约17.6%。而河北省今年预算报告数据则显示，2025年当地政府性基金收入预算安排为2809亿元，同比增长约50%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着各地持续用力推动房地产市场回稳和支持房地产稳定的政策力度加大，房地产开发商资金面将得到改善。因此，今年整体土地出让收入可保持一定乐观态度。从今年1月份的情况来看，杭州等地已经出现单价新“地王”，这也在一定程度上说明一些企业仍看好房地产开发投资。

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