随着国内房地产行业的深度调整，众多房企纷纷寻求轻资产运营的转型之路，其中，代建市场已成为各大房企竞相加码的关键领域。这一趋势不仅反映了房地产行业的新动向，也预示着未来市场格局的深刻变革。

据业内权威机构统计，截至目前，已有超过百家主要房地产企业涉足代建业务。2024年，更是见证了多家房企相继成立代建平台，规模化、平台化拓展代建业务，成为市场的一大亮点。然而，随着参与企业的逐渐增多，市场增量空间趋于收窄，代建赛道已从昔日的蓝海转变为竞争激烈的红海。

业内人士向证券时报记者透露，相较于传统的房地产重资产开发，代建企业仅需为项目提供定制化解决方案并输出品牌，无需参与拿地、出资等环节，因此备受房企青睐，成为转型的重点方向之一。代建企业数量的激增，标志着房企转型步伐的明显加快。然而，从整体市场来看，仅有不到半数的企业代建业务形成了可观的规模和利润贡献。展望未来，尽管市场竞争将更加激烈，但政府代建、商业代建、资本代建等领域仍蕴含着巨大的发展潜力。

一、房企争相涌入代建市场

近年来，房地产市场持续筑底调整，不少传统房企纷纷加码代建领域，成为市场关注的焦点。2024年12月，龙湖龙智造与建华建材达成合作协议，共同在中山市岐江新城打造标杆住宅项目，该项目建筑面积近9万平方米，总投资额预计达到12亿元，成为龙湖龙智造在代建领域的又一力作。

自2022年8月正式推出代建品牌以来，龙湖代建业务实现了快速增长。得益于公司多年来在全业态建造运营方面的深厚积淀以及大量数字科技投入，龙湖代建版图持续扩展。2024年，龙湖龙智造聚焦大客户战略，深耕一、二线核心城市，全年新增代建项目60个，总建筑面积达800万平方米，累计获取代建项目已达150个，总建筑面积超过2400万平方米。

除龙湖集团外，其他传统房企也纷纷成立专业平台，规模化拓展代建业务，成为市场的一大特色。招商蛇口、绿地集团等企业均通过成立代建业务专业公司，赋能代建业务升级，实现了新签面积的显著扩张。

“以轻资产模式运营的代建行业，本质上是一种服务业，品牌输出是其核心。这也是房企相继成立代建平台的重要原因。”中指研究院企业研究总监刘水表示。当前，主要房地产企业均已涉足代建领域，总数已超过百家。

克而瑞数据也显示，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。在销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。

二、转型轻资产模式成趋势

在房地产开发业务逐渐缩减的背景下，转型轻资产模式已成为当下大部分房企的主要选择。这也是代建赛道备受青睐的重要原因之一。刘水指出，涉足代建不仅有利于房企实现轻资产转型和高质量发展，还能助力企业提升品牌影响力和品牌价值。

以龙湖为例，龙湖集团高管在业绩会上表示，地产开发业务的收入具有周期性，龙湖一直秉持审慎态度，没有盲目追求排名和规模，而是提前布局商业、长租公寓、物业、智慧营造和代建等领域，以实现新旧动能的转换。预计到2028年年底，公司经营性收入将占比过半。

然而，随着房企纷纷涌入代建市场，竞争愈发激烈，市场分化成为当下一大特点。中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，但增长速度相较于过去几年有所放缓。头部企业数量少且规模分布不均衡，中尾部企业数量较多、规模分布更加均衡。

克而瑞此前也表示，虽然布局代建业务的企业数量已突破新高，但未来继续增加的可能性较小。从规模和扩张意愿上看，也仅有四成企业代建业务形成了一定的规模和利润贡献。

亿翰智库监测数据显示，2024年，代建房企新增建筑面积达到约2.2亿平方米，较上年增长27%，但增速逐渐下降。在此背景下，代建企业如何突围备受关注。刘水建议，企业应不断提升服务能力，打造专业化代建品牌，并通过引进合伙人制度等方式拓宽项目拓展渠道。

龙湖集团相关负责人也表示，2025年代建市场竞争将更加激烈，代建企业需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘等多维度考核中取胜，同时聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险。

三、代建市场渗透率仍有提升空间

尽管当前代建赛道竞争加剧，但市场前景依然广阔。一方面，相关政策的持续推动为政府代建领域带来了广阔空间。近年来，相关部门积极推行保障性住房和城市更新项目，为代建企业提供了新的发展机遇。

另一方面，商业代建等领域的渗透率尚有提升空间。随着地方国资托底拿地趋势明显以及非房企中的大型国企、科技类、产业类、险资等企业成为代建委托方的重要组成部分，商业代建领域将迎来更强劲的发展动力。

绿城管理行政总裁王俊峰近期也表示，尽管当前行业短期承压，但在地产新旧模式切换的过程中，代建将迎来巨大的增长机会。在保交楼的大背景下，金融协调机制的落地也带动了一大批纾困类项目重启建设。随着政府加大化债力度，城投开工率有望回升，这将催生大量的代建需求。

不少入局房企对代建市场未来前景充满信心。有业内统计显示，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度增长，2025年代建行业预计渗透率达到12.5%。相比欧美国家成熟代建市场20%—30%的行业渗透率，国内代建市场仍有很大的发展潜力空间。

（文章来源：证券时报，图片来源网络）