中国经济当前面临的核心挑战依然聚焦于房地产市场的动荡。思睿集团首席经济学家洪灏在近期专访中向21世纪经济报道记者强调，若房地产市场无法企稳，整个经济周期的恢复将举步维艰。洪灏指出，尽管中国的城镇化率官方数据约为60%，但实际城市居住人口比例远超此数，揭示了房地产市场进一步扩展的空间已相当有限。上一轮房地产热潮已大幅透支居民的购买力，导致当前家庭杠杆承受能力脆弱，难以再通过增加居民部门杠杆来助力房地产去库存，从而推动信贷周期重启。

洪灏建议，中国房地产市场需探索新路径，如利用公共部门资金收购存量房，改造为经济适用房、廉租房等社会保障设施，以实现房屋的有效利用和政策效应最大化。若库存得以顺利清理，房地产市场有望重拾活力。

面对低通胀压力，洪灏认为，在房地产这一经济增长引擎失速后，短期内维持经济增长速度需依赖投资和出口拉动，但这将导致产能过剩问题加剧，价格压力凸显。解决低通胀需同步调整产能和扩大内需。提振内需可通过提高社会福利，如提升最低工资、减税等措施，但关键在于调整人民币汇率水平。人民币汇率长期低估，作为中国出口大国，这相当于中国家庭在补贴海外消费。汇率升值将对内需产生巨大助力，推动中国资产价格重估。

针对短期消费刺激，洪灏认为，消费在GDP中占比低是中国长期存在的问题，背后折射出深层次社会文化因素。短期内，更重要的是增加政府公共部门支出，扩大中央政府资产负债表，以更好地推动中国经济走出周期底部。

房地产周期的新常态

洪灏指出，房地产周期一般为3至4年，本应于2023年前后修复，但至今经历了前所未有的漫长筑底阶段。当前房地产销量大幅下降，尽管其经济重要性已有所降低，但仍是中国经济的主要板块之一。房地产市场的企稳对整个经济周期的修复至关重要。

对于楼市自2024年9-10月开始的销量和价格回升，洪灏认为，本轮房地产周期与以往不同，不能简单依赖放开限购等政策来刺激市场。城镇化率虽达60%，但实际城市居住人口比例更高，城镇化进程将继续，但也会带来挑战。房价何时见底难以断定，市场存货量大，消化需时。

洪灏提出，中国经济需探索新路径，利用公共部门基金进行收储，改造存量房为福利设施，以焕发房地产市场新活力。

内外兼治应对低通胀

洪灏分析，中国面临的价格压力需从供应端和需求端两方面考虑。上游低通胀已持续两年多，生产者物价指数长期为负，下游低通胀压力逐渐显现。房地产问题后，投资和出口拉动经济增长导致产能过剩，价格压力突出。解决这一问题需内外兼顾，调整产能以满足内需，振兴内需是关键。

提高社会福利、最低工资、减税等措施必要，但汇率调整为核心问题。人民币汇率长期低估，不利于内需。汇率升值将对内需产生巨大帮助，同时有利于美国和欧洲国家的贸易赤字合理化。

洪灏认为，央行已在大力干预汇率，但短期内汇率压力难以避免。长期来看，人民币汇率偏低，需适时调整。

公共部门支出刺激消费

针对刺激消费，洪灏提出，减税效果有限，因交税人数少。消费券作用也有限。改革社会保障制度是长效机制，不适用于解决当前消费不足问题。政府公共部门应带头消费，以刺激经济。政府消费是主力，扩大政府公共部门支出、增加赤字、扩张中央政府资产负债表，将助力经济走出筑底阶段，迈向复苏。

让市场主导调整

洪灏指出，政府推出的刺激政策传导效率和速度下降，原因是常规的货币政策效果与预期不同，出现流动性陷阱。财政政策需发力，政府应带头消费。同时，应让市场发挥主导作用，避免过度行政干预。在市场调整期，除非市场陷入极度恐慌，否则应让市场自行进行价格调整，激发市场内在活力。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）