2024年，在政策利好的推动下，恒生物业服务及管理指数经历了两轮显著的反弹，但全年表现仍显疲软。截至2024年12月31日，该指数收于1691点，与2023年末的1847点相比，下跌了8.4%。在这一背景下，上市物企的市值表现呈现出明显的分化态势。

物业股在2024年经历了较大的波动，年初股价触及新低，随后在政策推动下反弹，但最终还是回落。具体来看，2024年初，上市物企的平均股价在2月份跌至3.4港元/股的新低点。然而，随着地产“5·17”政策的出台，物业股跟随地产股出现反弹。到了10月份，受央行、国家金融监管总局和证监会联合宣布的一系列提振资本市场措施的影响，物业股平均股价攀升至年内高点5.7港元/股。但政策效应减弱后，股价再次回落。截至年底，平均股价为4.6港元/股，较年初上涨12.2%，但与2023年初相比，仍下跌了33.3%。

与物业板块指数的疲软表现相比，恒生指数在2024年表现出色，升至20060点，较2023年末增长了17.7%。物业板块指数虽然与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。

从企业市值来看，上市物企的市值表现同样分化明显。截至2024年末，超三成上市物企市值较2023年末有所上涨，其中特发服务、新希望服务等6家上市物企市值涨幅超过50%。然而，近七成上市物企市值同比下滑，甚至有3家上市物企市值腰斩。从市值分布来看，市值在30亿元以下的物企占比依然是主力。不过，百亿市值以上的物企数量有所增加，达到6家，包括华润万象生活、万物云、碧桂园服务等。

在上市物企方面，2024年呈现出上市退市并存的现象。一方面，泓盈城市服务、经发物业两家国资物企成功上市，上市周期大幅缩短。另一方面，华发物业服务、融信服务两家上市物企则主动寻求私有化退市。上市退市并存的现象反映了物业行业在当前市场环境下的复杂态势。

此外，物业行业的市场格局也在发生变化。克而瑞物管调研统计显示，2021至2024年，住宅物业换手率持续提升，意味着每年有大量住宅小区更换物业公司。同时，头部物企在管规模不断扩大，TOP10企业在管面积门槛值已提升至3.8亿平方米。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅放缓，但物业行业仍在持续向高质量方向迈进。

对于物业行业的发展趋势，克而瑞集团董事长丁祖昱认为，物业管理行业的发展重心将转向“质重于量”。企业扩张策略将从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。未来，物业企业将更加注重提供定制化、专业化及高效的服务，以吸引并保留高端客户群体。

综上所述，2024年物业行业在政策推动下经历了一定的波动，但整体表现仍显疲软。上市物企市值分化明显，市场格局也在发生变化。未来，物业行业将更加注重质量和服务创新，以应对激烈的市场竞争。