历经18个月的漫长历程，融创中国的境外债重组终于在11月20日深夜成功宣告落幕，此举标志着融创成为业内首家圆满完成境内外债务重组全部流程的大型房地产企业，开启了行业新篇章。

自2021年下半年房地产行业的动荡期以来，已有超过50家上市房企踏上了债务重组的征程。对融创而言，此番债务重组的成功不仅为其赢得了宝贵的喘息之机，得以全身心投入到债务危机的化解与困境的摆脱中，还实现了45亿美元债务的削减，使得融创在境外公开市场接下来的2-3年内无需面临刚性的还债压力，为企业赢得了宝贵的时间与空间。

在房产板块层面，11月20日还传来了一则重要消息，金融监管部门将房企信贷白名单扩容至50家。然而，从前10个月房企的资金来源情况来看，这一举措并未带来显著的改善。在此背景下，融创重组的成功无疑为那些仍处于爆雷边缘的房企提供了宝贵的参考。哪些房企能够复制融创的成功路径？复制成功又需要满足哪些条件？这些问题成为了行业内外关注的焦点。

化解900亿债务危机

本次融创境外债重组的规模达到了约百亿美元之巨。这些现有债务将根据债权人的选择，被置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权，分别对应57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元的价值，从而完成了债务的化解。据融创方面透露，新票据、强制可转换债券、可转换债券这三种产品预计将于11月21日在新加坡交易所上市；同时，融创服务的股份也已转让至计划债权人的账下。

根据融创此前发布的公告，基于债权人对强制可转换债券及现有融创服务股份的选择结果，预计重组对价向计划债权人的分配情况如下：可转换债券的债权总额约为10亿美元，占比9.78%；强制可转换债券的债权总额约为27.5亿美元，占比26.88%；融创服务股份的债权总额约为7.75亿美元，占比7.58%；而新票据的债权总额则高达57.04亿美元，占比55.76%。

今年1月初，融创境内的债务也实现了整体展期成功，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，总金额高达160亿元，加权平均展期期限达到了3.51年。从首次出现债务违约到境外债重组成功，融创中国历经了500余天的艰难历程。随着境内外公开市场债务的全部重组完成，融创成功化解了约900亿元人民币的债务风险。

融创中国董事会主席孙宏斌在今年3月的债务重组说明会上明确表示：“重组要快，这是公司恢复的基础；同时，方案要系统、周全，能够真正支持公司走出困境、恢复过来。只有当我们真正走出来，债务重组才有意义，才能保护所有债权人的最终利益。”从最终结果来看，此次债务重组的顺利落地确实达到了这两个核心要求。

融创方面向北京商报记者透露，重组方案的实施使得融创境外公开市场债务的规模削减了约45%，这一化债比例和金额在行业中均属于最高水平。此外，该方案还为融创提供了2-3年的前期偿债缓冲期，并带动了公司净资产的显著增加。

取信债权人至关重要

自2021年下半年以来，已有超过50家上市房企启动了境外债务重组。融创并非最早陷入危机的房企，但却成为了首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。此番融创重组的成功，为那些同样处于爆雷边缘的房企提供了哪些宝贵的参考呢？

易居研究院研究总监严跃进指出，作为头部大型房企，尤其是民营房企的代表，融创率先完成境内外债务重组所有流程，不仅具有显著的示范和带动作用，也为其他陷入流动性危机的房企提供了宝贵的借鉴经验。例如，通过迅速盘活手里的项目、制定重组方案时充分照顾各方利益等方式，将被动局面转化为主动。

自债务违约以来，孙宏斌和融创中国便踏上了“化债”的征程，通过资产处置、配股融资等多种方式筹集资金。此外，融创还与AMC机构展开了深入合作，成功盘活了上海董家渡、武汉桃花源等多个核心项目，融资金额超过了200亿元。

在重组方案方面，融创为债权人提供了包括可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。严跃进强调：“债务重组的关键在于取得债权人的支持。因此，建议其他面临流动性压力的房企在制定重组方案时，要充分考虑各方债权人的利益需求，只有满足这些需求，才能尽快实现债务重组。”

一位基金管理人告诉北京商报记者，融创债务重组的成功还得益于大股东的亲自参与。孙宏斌为了解决债务问题付出了巨大的努力，甚至为债券提供了无限连带责任保证担保。2021年底时，融创曾获得孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持。如今，这笔借款将根据可转换债券的相同条款同步同价转换为融创中国的股权。“控股股东对公司的拯救力度极大影响了债权人的信心。因此，取信债权人是债务重组成功的关键所在。”该基金管理人表示。

中指研究院企业研究总监刘水指出，房企化债的核心在于销售。债务重组实际上是以“时间换空间”的策略。对于出险房企而言，在获得宝贵的时间后仍需尽快恢复正常经营状态、改善经营现状并回归正轨。

房企化债进程分化

近年来，“爆雷”一词在房地产行业屡见不鲜。进入2023年后，一些原本被认为能够安全“渡劫”的房企也走到了悬崖边缘。四大巨头中仅剩万科一家独大；国资系房企也不再安全；行业一哥碧桂园以及拥有国资背景的远洋集团也相继爆雷……使得这个寒冬更加漫长。

北京商报记者注意到，一些出险房企或因无力回天而选择“躺平”，或已退市。据不完全统计，目前已有新力控股、蓝光发展、中天金融、美好置业、粤泰股份、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、天山发展控股等10家上市房企退市。退市原因主要包括股价面值较低以及停牌时间超过18个月。

此外，目前仍有祥生控股集团、大发地产等房企处于停牌状态；而中国奥园、旭辉控股集团等则赶在“大限”之前成功复牌。然而，成功复牌并不意味着已经脱险；化债之路仍然任重而道远。

11月19日市场传出消息称，中国奥园的债务重组进程受阻。其境外债务重组方案于10月底获得了香港、开曼和BVI法院的受理；但在香港法院的公开受理听证会上，中国平安保险海外（控股）有限公司提出了反对意见。

由此可见，出险房企的化债进程呈现出明显的分化态势。在行业内顺利完成境内外债务重组的房企并不多；除融创之外，仅有富力、华夏幸福等少数房企实现了债务重组。

然而，近期政策面上传来的利好消息为身处寒冬的房地产行业增添了几分暖意。11月20日有媒体报道称，监管机构正在起草一份中资房地产商的白名单；可能有50家国有和民营房企会被列入其中并获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。这一名单较今年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。