（2024年9—10月，优化限价政策出台频次明显增加。图片来源：中指研究院）

2025年1月14日与15日，上海市政协十四届三次会议及上海市十六届人大三次会议相继于上海世博中心拉开帷幕，标志着上海市正式步入“两会时间”。

《中国经营报》记者观察到，在上海市2025年两会期间，有来自房地产、银行、高校等领域的26名上海市政协委员，包括童继生、黄勤、乐佳毅等，联名提交了《关于取消房屋销售限价规定的提案》（简称“《提案》”）。

《提案》呼吁取消房屋销售限价规定，提倡开发商依据市场情况自主定价，同时政府需根据实际销售价格进行备案。此举旨在让消费者充分享受开发商提供的各项优惠，并减轻企业税收负担，加速房产流转，推动市场健康发展。

据悉，限价政策自2010年起实施，旨在遏制房地产市场过热。然而，随着市场环境的变化，已有多个城市取消了商品房销售价格限制或备案制度，未来或将有更多城市跟进。

隐性降价加重税费负担

据上海市统计局数据，2024年1—11月，上海市商品房销售面积累计为1469.86万平方米，同比下降4.8%，其中住宅销售面积为1221.57万平方米，同比下降3.5%。

在房地产市场低迷期，房企普遍采用打折促销策略以加速资金回笼。克而瑞数据显示，2024年，21座重点城市的110个项目通过强化营销策略实现了热销或销售逆转。在市场疲软环境下，直接降价成为最有效、最直接的营销手段，占比高达87%。

根据上海市现行的房屋销售限价政策，网签价格不得低于备案价格的95%，导致企业无法公开打折，只能通过渠道补贴方式实现隐性降价。《提案》指出，这种补贴方式既增加了企业税收负担，又使消费者无法充分享受企业优惠。

《提案》分析，以10万元返现为例，企业需承担9%的增值税和2%的土地增值税预缴，合计1.1万元。同时，由于企业所得税税前仅能抵扣5%的销售佣金，超额部分需缴纳2.36万元所得税，中介机构在平台促销时还需为客户代缴10%的个人所得税，即1万元。因此，企业实际承担的税款总额高达4.46万元，占补贴总额的44.6%。

《提案》认为，这导致房地产企业在促销过程中负担沉重，消费者实际获得的优惠也大打折扣。

《提案》指出，现行的房屋销售限价政策虽旨在稳定房价，但实际加重了企业税收负担，抑制了市场活力。由于限价政策的存在，企业无法根据市场情况灵活调整价格，导致销售周期延长，资金周转速度放缓。此外，限价政策还使消费者无法享受企业真正的优惠，进一步抑制了购房需求。

呼吁开发商自主定价

2024年9月26日，中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳；10月17日，住建部提出“四个取消”——取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，赋权地方调控，鼓励政策放松。

记者注意到，深圳市、无锡市、杭州市、天津市等城市已调整限价政策。其中，深圳市、杭州市明确取消限价；天津市发文明确不再指导新建商品住房销售价格上限；无锡市放宽备案价格调整空间，完成价格备案后按规定变更规划方案且未出售的商品房，可按新项目重新办理价格备案。

2024年6月，上海市首次取消了土拍最高溢价率限制，采用“价高者得”原则。

《提案》建议，针对居民刚性和改善性住房需求，取消房屋销售限价规定，允许开发商根据市场情况自主定价，政府按实际销售价格备案。此举旨在让消费者充分享受开发商优惠，减轻企业税收负担，加速房产流转，推动市场健康发展。

《提案》还建议，将房票制度在上海市的试行范围至少扩大至“五大新城”，以进一步释放改善性需求，降低商品房库存，促进商品房销售。

房票制度是指政府向符合条件的购房者发放购房补贴凭证，购房者凭此凭证在指定区域内购房时可享受优惠。

《提案》指出，取消房屋销售限价规定和扩大房票制度试行范围，将减轻企业负担，释放购房需求，促进上海市房地产市场健康发展。在当前房地产市场低迷的背景下，这些措施将为市场注入新活力，推动房地产行业走向更健康、可持续的发展道路。

（文章来源：中国经营报）