日前，中国人民银行正式揭晓了2024年12月的金融数据，数据显示，当月居民部门中长期贷款新增达到3000亿元，较去年同期多增1538亿元，且已连续三个月呈现增长态势，这一趋势反映出市场成交量正逐步改善。然而，从全年累计数据来看，新增贷款总额为2.25万亿元，这已经是连续第三年出现回落，预示着房地产市场要想实现全面止跌回稳，仍需政策层面加大支持力度。

当前，业界已普遍达成共识，即房地产问题已成为当前经济中的核心议题。在市场持续下行的背景下，亟需强有力的外部力量介入，以打破当前的负反馈循环，推动市场回归健康发展轨道。

自去年9月底以来，中央对房地产市场的重视程度显著提升。9月26日召开的中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”的目标，随后，相关部委迅速响应，推出了一系列政策措施，包括“四个取消、四个降低、两个增加”等。这些政策的持续发酵，使得自10月以来，30个大中城市的商品房销售面积已连续三个月实现环比增长，居民部门中长期贷款规模也同步呈现出连续三个月同比多增的良好态势。

但值得注意的是，近期市场成交量的回升，在一定程度上是依赖于“以价换量”的策略。从更能直观反映市场情绪的二手房成交指数来看，虽然成交量确实有所改善，但价格却仍持续处于下行区间。因此，在这波刚性需求释放完毕后，如何进一步巩固市场企稳的基础，成为摆在眼前的一大挑战。

实际上，当前市场情绪之所以仍然低迷，主要受到两方面因素的制约。一方面，居民对未来收入的预期仍然较为悲观。根据统计局的消费者信心指数调查数据，截至2024年11月，居民对于收入的信心指数仅为94.1，处于历史数据的较低分位水平。这种预期的影响，使得降低首付比例和贷款利率等措施难以持续提升居民部门的加杠杆意愿。

另一方面，库存压力依然巨大。截至2024年11月底，商品房待售面积高达7.33亿平方米，处于历史数据的高分位水平，去化周期较长。虽然中央已明确地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房，且央行也推出了保障性住房再贷款政策以支持地方政府收储，但从实际执行情况来看，这些政策的使用率仍有待提高。

尽管如此，我国房地产市场仍具有广阔的发展前景。与发达经济体相比，我国的城镇化率还有10多个百分点的提升空间；户籍城镇化率和常住人口城镇化率之间仍存在近18个百分点的差距；此外，还有一大批“老破小”住房亟待改善。然而，就当前而言，上述两方面的制约因素正阻碍着这些发展潜力的释放。因此，要推动房地产市场止跌回稳，还需在以下两个方面持续发力：

一是要切实改善居民收入状况。去年底的中央经济工作会议已将“促进居民收入增长和经济增长同步”作为发展目标之一，这充分体现了对这一问题的高度重视。而要促进收入增长，就需要从就业端入手，提高居民的工资性收入；同时，通过“稳住股市楼市”等措施，改善居民的财产性收入。

二是要有效降低库存压力。在上一轮供给侧结构性改革中，我国曾通过棚改货币化等方式拉动居民杠杆率来实现去库存目标。但当前杠杆率已达到63.2%，继续上升的空间有限。因此，去库存的责任需要更多地落在地方政府甚至中央政府身上。应确保专项债用于收储等政策落实到位，甚至可以考虑由中央政府统一收储并改造成保障性住房。

事实上，中央已对2025年的政策基调作出重要调整，财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”，这些积极表态均释放出强烈的信号。同时，中央明确要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推进处置存量商品房工作”。可以预见，在政策加码之后，房地产市场止跌回稳的可能性正在不断上升。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）