2024年，房地产市场在复杂多变的内外因素交织下，呈现出先抑后扬的“低开高走”态势。一方面，我国正处于转变经济增长方式的关键时期，内外经济环境的变化对房地产市场产生了深远影响。另一方面，随着房地产红利期的逐渐消退，传统的发展模式正面临根本性调整。

9月26日召开的中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳。此后，一系列稳楼市政策密集出台，形成了政策组合拳。在经历了上半年的平淡之后，房地产市场终于在“银十”期间迎来了久违的回暖迹象，并在年末进一步呈现出“暖冬”行情。自2021年下半年进入调整期以来，房地产市场终于看到了持续回暖的希望。

从更宏观的视角来看，随着房地产红利的逐渐消退，供需关系发生了逆转，房地产市场正经历着新旧发展动能的转换。本轮政策能否持续发力，市场能否成功止跌回稳，将是决定房地产市场能否顺利穿越周期的关键因素。

近日，21世纪经济报道记者专访了中国区域科学协会副理事长、研究员冯奎。冯奎表示，信心是判断楼市止跌回稳的首要标准。从目前的市场表现来看，止跌的能量正在逐步蓄积，回稳的趋势愈发明显，但仍面临较大压力。

冯奎进一步指出，尽管面临诸多挑战，但支撑房地产市场长远发展的动能依然存在。经过深度调整后，房地产在国民经济中的支柱地位将得到全新的体现和发挥。

楼市止跌能量蓄积，政策组合拳显成效

近年来，稳楼市政策虽然保持了一定的出台节奏，但效果相对有限。然而，自去年9月末以来的这轮稳楼市政策出台后，市场表现较为积极。冯奎认为，这轮政策有四个突出特点：一是与宏观政策相伴而出，提升了经济面的预期；二是金融端、消费端、政府端共同发力，如信贷政策放松、购房者补贴政策多样、政府加大收房力度等；三是突出支持改善性居住需求，这类需求增量相对较大；四是前期库存得到一定消化，部分城市供大于求的局面有所缓解，需求方观望情绪有所减少。

与以往相比，本轮政策最大的不同在于“组合性”和“本地化”更强。政策不仅注重整体协调，还根据不同城市的实际情况出台了多项针对性强的政策。

关于“止跌回稳”的标准，冯奎认为信心摆在第一位，同时要看量、价以及产业链反映。虽然近期新房市场带看量、成交量等指标有所回落，但二手房市场相对稳定，且一线城市成交均价相对稳定。综合来看，止跌的能量在蓄积，回稳在望，但压力犹存。

政策导向明确，持续用力推动楼市回暖

去年12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均强调“稳住楼市股市”。中央经济工作会议指出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。这种表态释放了强烈的政策信号，表明中央对房地产的重要性有高度一致的认识，并决心推动房地产市场止跌回稳。

冯奎表示，目前已传递出多个政策信号，包括实施适度宽松的货币政策、将购房视为提振消费的一个方面、加大城中村和危旧房改造力度、优化供求关系、推动构建房地产发展新模式等。此外，不排除在外界环境影响下，中央政府将出台更多支持性政策。

人口流动决定楼市长远发展，新动能正在形成

在本轮市场复苏过程中，重点一二线城市的带动作用较强，但三四线楼市总体表现不佳。冯奎认为，这主要是由于人口流动和“虹吸效应”的影响。前几年部分低线城市过度依赖房地产，导致供大于求的情况普遍存在。然而，随着人口结构的变化和城市发展的需求，三四线城市仍有一定的支撑条件，如吸纳周边乡村、小城镇人口和返乡就业人口等。

从中长期来看，人口流量与流向是支撑房地产市场发展的首要因素。此外，政策和房地产自身的新动能也将发挥重要作用。中央经济工作会议明确提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策等都将形成房地产发展的新动能。同时，随着居民对小区环境、物业服务等方面的要求提高，“好房子”将成为拉动消费的重要力量。

然而，当前需求端、供给端和政策端都存在限制动能释放的因素。冯奎指出，居民信心不足、房地产行业压力较大以及宏观政策空间有限等问题都需要引起关注。

供求关系将达新平衡，房地产市场前景可期

在当前房地产市场中，民营房企的投资热情不足。冯奎认为，这有利于优化房地产行业结构、化解高杠杆高负债经营等问题，也有利于解决市场供应过剩、房价大幅波动等问题。随着房地产市场迈入平稳健康发展阶段，房地产行业的格局可能会出现新的变化，国资房企可能占有更大的业务份额。

随着红利退潮和市场进入买方时代，行业运行逻辑也在发生变化。冯奎强调，供求关系会在调整中达到新的平衡，不会出现一边倒的“卖方”或“买方”市场。市场主体需要更加注重研究消费者需求的多样性和个性化，重视品质提升和细节要求，并提供持续性的优质服务。

此外，冯奎还指出，房地产的支柱作用将更加综合和广泛。过去房地产的支柱作用主要体现在商品房上，现在国家明确提出要补齐租赁住房、保障房短板。同时，房地产还需要与相关产业融合发展，满足居民多元化的生活需求，并在城市可持续发展的新模式中找到自身长久发展的动力。

（图片来源：网络）（文章来源：21世纪经济报道）