财中社1月14日电 开源证券近期发布了一份针对房地产行业的深度研究报告，详细剖析了当前房地产市场的发展态势与未来趋势。

报告指出，随着供求关系的变化，本轮房地产周期的量价下行时间显著延长。自2023年7月中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，房地产市场正式进入了去库存周期。与以往两轮地产下行周期相比，本轮周期的住房和库存规模均有所扩大。尽管2024年以来房地产政策的宽松力度已接近底部，货币政策和财政政策的支持力度也相对较大，但销售量价数据连续下降的时间已超过30个月，远高于前两轮宽松周期。同时，新开工和销售的最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此，报告认为本轮房地产周期的量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的关键。

报告进一步对库存及去化周期进行了测算，将库存分为狭义库存、广义库存和超广义库存。截至2024年10月，狭义库存（竣工现房）的商品住宅待售面积为3.75亿平方米，同比增长20%，去化周期为21.6个月；广义库存（已开工未售库存）估算约为20亿平方米，去化周期为30.2个月；超广义库存（已拿地未售库存）则基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算出已拿地未售面积约31亿平方米，超广义未售库存去化周期约42个月。

对于去库存的展望，报告预测到2026年末，去化周期将明显压降。当前去库存措施主要包括地方政府收储、旧改货币化安置和专项债回收土地等。通过详细测算，报告认为这些措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。截至2026年末，已开工未售库存约9.8亿平方米，去化周期将降至13.9个月；未开工+已开工未售库存约15.4亿平方米，去化周期将降至21.8个月。

在投资建议方面，报告认为当前房地产市场的去库存政策主要源于供求关系的逆转和销售数据的下滑。启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。报告推荐投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，如保利发展、绿城中国、招商蛇口等；同时推荐住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如新城控股、龙湖集团；此外，还建议关注二手房交易规模和渗透率持续提升、房地产后服务市场前景广阔的贝壳和我爱我家。

（文章来源：财中社，图片来源于网络）