财中社1月14日电华泰证券近期正式发布了针对2024年度房地产行业土地市场的详尽总结报告，该报告深入剖析了全年土地市场的运行态势及未来展望。

　　报告指出，2024年，全国涉宅用地市场呈现出供求双弱的局面，新增供给更加侧重于满足改善性住房需求。尽管年末土地市场出现了一定的热度回升，即所谓的“翘尾”现象，但这主要得益于一线城市供地节奏的调整以及土拍规则的放宽等供给层面的积极变化，而非房企投资拓展态度的根本性转变。对于2025年市场热度的持续性，仍需密切关注销售市场的复苏情况。

　　从全国范围来看，2024年土地出让金同比下滑了21%，与2020年的峰值相比更是下滑了54%，几乎回到了2016年的水平。涉宅用地方面，由于政策严控增量和房企拿地谨慎的双重影响，宅地供应持续收缩，成交金额下滑幅度甚至超过了商办和工业用地。然而，宅地供应的质量却有所提升，更加符合改善性需求。成交容积率刷新新低，尤其在一线城市；同时，建筑规划要求和中小套型供给要求也进一步放宽，“第四代住宅”项目频繁出现。此外，年末土地市场还出现了一定的热度回升，这主要得益于一线城市供地节奏的调整和土拍规则的放宽。

　　城市层面，土地市场的热度持续分化，缩量提质成为主流趋势。由于整体成交金额的收缩以及房企拿地的聚焦，2024年有超过三分之一的城市土地出让金不足10亿元，房企的城市布局集中度依然较高。城市之间的热度差异显著，成交金额TOP50的城市中，排名靠前的城市土拍竞争更为激烈、平均溢价率更高；但尾部城市的平均溢价率也同样较高，存在一定的点状机会。从城市土拍气泡图可以看出，深圳、淮安等城市的涉宅用地成交金额、楼面价、溢价率均呈现同比上升的趋势，土地市场热度较高。而杭州、扬州、上海、金华等城市则在缩量提质的过程中实现了市场热度的改善。然而，也有较多城市的土地市场出现了量价齐跌的情况，市场表现不佳。

　　企业层面，城投托底的现象依然占据主导地位，头部房企的拿地规模虽然有所收缩，但地块质量却有所提升。2024年，城投托底的频率重新上升，推动地方国企权益拿地金额占TOP100房企的比例同比上升了10个百分点，达到了48%的五年新高。相应地，头部房企的拿地集中度有所下降，TOP30房企的拿地份额同比下降了6个百分点，降至65%。从房企拿地气泡图可以看出，绝大多数房企的拿地楼面价同比上涨，这反映了房企在拿地时更加聚焦于核心城市和核心板块的趋势。其中，滨江集团、金隅集团以及中建系的3家公司权益拿地金额同比增长，拿地更为积极；尤其是滨江集团，其成交溢价率同比大幅提升，意味着该公司主要参与了热点地块的争夺。而多数房企的权益拿地金额则同比下滑，这主要是因为“以销定投”战略下，销售下行导致拿地预算相应受到限制。

（文章来源：财中社）