新年伊始，中国房地产市场再度迎来多家房企债务重组的重要进展。1月9日，碧桂园公布了其债务重组的首个重大方案，与此同时，龙光也发布了经过条款调整的全新债务重组方案。在此之前，正荣地产已宣布其第一版债务重组方案失效，并着手准备新的谈判。而在境内债务领域，融创中国在完成初步债务重组后，又公布了境内债券的二次整体重组方案。

这一系列债务重组行动的共同特点是大幅削减债务。碧桂园的境外债务总额约为164亿美元，其减债金额最高可达116亿美元，削减比例接近70%。龙光集团的新版重组方案也显著提高了削债比例，从原来的约40%提升至接近70%。融创中国的境内债务重组方案也从展期调整为削债，削债比例预计超过50%。

业内人士指出，房企债务重组方案化债额度的大幅提升，主要受到当前房地产市场行情的影响。由于销售回款及资产处置是房企偿还债务的主要资金来源，而2024年房企销售收入减少，资产价格下滑，导致房企现金流持续承压，难以履行原有的重组方案。

中指研究院企业研究总监刘水认为，房企通过更大力度削减债务规模，有助于改善资产负债表、提升信用表现、提振投资者信心，从而实现轻装上阵，增强可持续发展潜力。这将有助于房企在发展中寻找解决债务危机的途径，促进债权回收，保护债权人及投资人的利益。

房企债务重组高峰再现

经过一年多的努力，碧桂园在1月9日推出了力度颇大的债务重组方案。该方案为债权人提供了五个选项，包括现金回购、强制性可转换债券、发行新债券等。其中，现金回购将至少削减本金90%，而替换新债券也将削减本金约35%。整体来看，碧桂园境外应占有息负债总额约为164亿美元，其债务重组方案的目标之一是减少债务最多116亿美元，削债比例约为70%。

龙光集团近期推出的第二版债务重组方案与碧桂园的削债力度相近。1月6日，龙光发布了更新后的债务重组方案，为债权人提供了包括现金支付、短期票据+强制可转债、长期票据等在内的选项。其中，现金支付的削债比例最高可达85%，短期票据组合的削债比例也在60%左右。整体来看，龙光境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，预计留债额约为24.19亿美元，综合削债约56亿美元，削债比例同样达到70%。

与龙光类似，正荣地产在债务重组进程中也出现了反复。早在2023年11月，正荣就披露了第一版债务重组方案，但当时并未进行本金削减。该方案在提出仅三个月后便获得了超79%债权人的支持。然而，正荣很快意识到该方案难以执行，于是在2024年4月初主动申请取消法院聆讯。目前，该方案已失效，正荣正在重新谈判包含削债条款的新方案。

在新一轮债务重组中，房企普遍提高了削债力度。正在推进中的或已落地生效的境外债务重组方案中，化债比例普遍在50%左右。例如，融创中国的削债比例约为45%，旭辉控股集团的目标削债比例也在50%左右。在境内债务方面，已完成境内债务重组的融创中国在2024年11月底公布了境内债券的二次整体重组方案，对合计154亿元的境内公开债务进行新一轮重组，提供的选项包括现金要约收购、债转股票、以资抵债等，如方案落地削债比例将超过50%。

国泰君安研报指出，以债务展期为主要内容的重组计划虽然能够延后债务偿还时间，但从债务规模上看，债务压力的缓解效果有限。而搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，则能够切实实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。

债权人态度成关键

多位业内人士分析认为，房企纷纷推出或调整债务重组方案，提高削债比例，根本原因在于过去三年房地产市场持续调整，叠加房企自身销售表现不佳，导致房企偿债面临不确定性风险。刘水表示，房企债务重组方案需要根据当前及未来一段时间内市场情况下企业现金流情况制定可实施的偿债方案。然而，当前市场、政策、自身资产结构等诸多因素均导致房企难以依靠现有资产盘活或经营获取充足现金流以覆盖债务。

龙光集团在公告中明确提及，由于业务表现及预计现金流均有所变动，且房地产行业复苏仍需时日，因此将进一步加剧公司的营运及债务偿还压力。基于此，龙光将推进新的债务重组方案。一位正在推进新一轮债务重组的房企内部人士也表示，新的方案之所以推进更大力度削债，是因为过去一段时间内房企资产价值缩水、销售表现及流动性均未得到改善。

销售回款及资产处置是出险房企未来实施境外债务重组方案中偿付部分的重要资金来源。然而，由于房地产市场持续下行，出险房企的销售跌幅更甚于行业整体水平。因此，基于2023年初版方案所作出的现金流预测将无法支撑后续偿付计划。同时，在市场下行期，原本可以作为债务重组抵押或处置后偿债的资产价值缩水，使得房企需要通过削减更多的债务本金来平衡资产价值与债务之间的关系。

为走出困境，出险房企纷纷调整债务重组思路。刘水认为，若房企能够有效削减债务，将有效改善资产负债表并促进经营持续改善。这将对房企恢复信用表现、获取新增融资产生积极作用，同时也有助于推进项目施工建设和保交付工作。此外，房企信用表现及交付工作的顺利开展也有助于提升购房者对企业的信心，从而促进销售去化工作，形成资金链的良性循环。

然而，房企能否成功实施大力度削债方案，关键在于债权人的态度。华泰证券研报指出，一方面取决于债权人是否在行业环境变化后放低预期；另一方面则取决于债权人的持有成本。由于出险房企的债权不断换手，当前部分债权人的持有成本较低。如果新重组方案的现金回收价值更具吸引力，也会加大其通过概率。目前来看，债权人的接受度相对较高。碧桂园的重组方案已收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过难关。

（文章来源：第一财经，有删改）