即将过去的2024年，房地产市场经历了怎样的变化？让我们来一探究竟。

　　楼市调整已近3年，2024年的房地产市场呈现出“先冷后热”的态势，年底市场终于“旺”了起来。深圳福田区一位从事房地产中介工作近10年的陈经理对此深有体会。一线从业人员的直观感受，无疑最能反映2024年房地产市场的“新变化”。

　　回顾2024年，房地产市场整体仍处于调整阶段。然而，得益于一系列调控政策的拉动，市场持续释放积极信号，止跌回稳已初见成效。展望2025年，业内人士认为，2024年是房地产市场探底、触底的一年，而2025年将是其止跌回稳的关键期。

购房者负担减轻

　　2024年，房地产市场政策从需求和供给两端同时发力。在供给端，去库存政策加速落地，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，用于收购存量房、盘活闲置土地。在需求侧，通过“四个取消”和“四个降低”政策，有效降低了购房门槛和成本。其中，“四个取消”包括取消限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”则涉及降低住房公积金贷款利率、存量贷款利率、住房贷款首付比例以及购房税费负担。此外，今年以来，全国多数城市建立了房地产融资协调机制，将合规的房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大融资支持力度。

　　目前，仅部分一线城市、海南省部分城市及区域仍保留一定的限购门槛。房贷方面，无论是首套房、二套房首付比例还是新增及存量房贷商业贷款利率，均处于历史新低水平。绝大多数城市已放开限售和限地价房价的“双限”，政策力度空前。

　　负担的减轻，使得市场逐渐活跃。一位刚刚完成置换的购房者表示，自己等待了3年的二手房增值税调整终于在2024年实现，由于税费减少了近40万元，成功出售了原来的房子并在新房市场上完成了置换。新房市场选择多、房企维持折扣幅度、得房率高的第四代住宅越来越多，以及首付比例和房贷利率的大幅降低，使得现在成为置换房子的好时机。

　　以降低税费负担为例，国家税务总局数据显示，仅在12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北上广深4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。

止跌回稳成效显著

　　尽管已进入冬季，但多地楼市依然暖意融融。在楼市新政的助推下，重点城市近几个月的市场表现明显回暖。

　　9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。近日召开的中央经济工作会议也强调要“稳住楼市股市”，持续用力推动房地产市场止跌回稳，释放出强烈的稳楼市信号。

　　中指研究院的数据显示，2024年前11月，全国商品房销售面积同比下降14.3%，销售额同比下降19.2%。然而，从季度走势来看，三季度末以后，楼市已经出现明显的回温趋势。以11月为例，中指研究院监测的全国30个主要城市的新房成交面积环比增长12.4%，同比增长达20.6%；二手房成交套数更是创下了近20个月的新高。北上广深在“止跌回稳”一揽子政策中受益最为明显，为各地企稳起到了“领头羊”的作用。其中，二手房市场的回暖尤为显著，11月一线城市二手房成交环比增长10.6%，同比增长65.8%。

　　止跌回稳无疑是今年房地产行业的关键词。记者近日走访深圳多区的二手房市场发现，尽管成交量明显回升，但房价依然保持稳定，市场基调仍然是“以价走量”。多位购房者表示，自己原本担心房价会持续下跌，但四季度以来政策明显放松，市场交易活跃度提升，使得自己对房价继续下跌的担忧有所减轻。

　　中指研究院表示，今年前11月，百城二手房价格环比连跌31个月，但9月底楼市新政后，核心城市价格有所趋稳。11月，深圳、成都等4城房价环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌的局面；北上广环比跌幅也明显收窄。中指研究院研究副总监徐跃进指出，这一轮市场的恢复中，核心城市的表现更加明显。对于未来价格走势，预计核心城市或会率先止跌回稳。一方面，随着之前房价的持续下跌，核心城市部分总价较低的房源性价比已经显现出来，销量的持续提升会对价格形成支撑。

明年楼市展望

　　楼市回暖的同时，热门城市的土拍市场也颇为抢眼。北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市的部分地块竞拍出高溢价，甚至民营房企拿地的积极性也在提高。尽管全国土地市场仍面临压力，但房企对于优质地块的需求依然旺盛。

　　业内人士表示，土地市场的回暖将有助于提振楼市、提升房企盈利能力及新房价格回稳，同时对于地方化债也具有重要意义。此外，对于一些出险的民营房企而言，债务重组工作虽然进展缓慢且存在反复，但多家房企的债务重组工作已在近期取得进展，预计2025年这一势头将持续。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“我认为2025年房地产市场政策环境仍然宽松，在经济环境稳步向好的情况下，房地产市场还将有零星的优化政策出台，但力度将不及2024年。受三四线城市高库存压力、购房者收入预期以及价格止跌回稳仍需时间等多重因素影响，预计2025年全国房地产市场的交易面积和交易金额在2024年的基础上仍有5%至10%的下跌空间。然而，一线城市及强二线城市的交易量有望率先回稳。”

　　中指研究院常务副院长黄瑜表示：“展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策以及持续用力的房地产支持政策将是促进市场恢复的重要因素。预计商品房销售均价将结构性微涨，部分核心城市的二手房价有望率先止跌。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“2024年房地产市场开始探底、触底。2025年将是其止跌回稳的关键期。关键在于前期部署的政策能否落地。一是严控增量；二是盘活存量土地和房源；三是城中村改造货币化安置；四是过剩产能出清。这些政策都是增量政策且区别于传统政策。如果这些增量政策能够落地实施，2025年市场探底和触底的趋势将更加明显。通过不断落实政策、出台新政策，让市场看到政策的诚意，将增强大家共渡难关的信心，使市场止跌回稳更加坚实。”

（文章来源：证券时报）