对房地产行业而言，2024年是充满转折与希望的一年。随着冬季的来临，多地楼市却春意盎然，新房与二手房市场成交量回升，价格企稳，一线城市引领的核心城市楼市复苏浪潮正向全国扩散。

市场回暖的背后，政策调控起到了关键作用。房地产行业政策在2024年发生根本性转变，北上广深等一线城市率先放松楼市管控，激发购房需求，为市场注入信心。9月26日政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”，更是释放出强烈维稳信号，标志着房地产新周期的开始。

展望2025年，多家机构预测逆周期政策将进一步加强，城中村改造与专项债收储成为影响市场的两大核心举措。房地产行业在经历多年下跌后，已接近周期拐点，未来市场有望在分化中实现复苏。

政策力挺

房地产作为强周期、政策性行业，涉及面广、产业链长，在国民经济中占据重要地位。数据显示，涉房贷款占银行信贷比重40%，房地产业相关收入占地方综合财力50%，房地产占城镇居民资产60%。2024年前三季度，全国新建商品房销售额6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元，房地产开发贷款余额13.79万亿元。

然而，过去几年，房地产行业经历深度调整，供求关系发生重大变化。供给方面，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米；需求方面，人口红利消退、城镇化增速放缓、居民杠杆率高位、市场预期变化等因素，导致供需失衡。在此背景下，2024年针对房地产行业的政策强力出台，包括“517”新政、二十届三中全会部署、9月26日政治局会议定调等。

尤其是“926”会议后，多部门联合出台“四个取消、四个降低、两个增加”政策，从放开限制性措施、降首付、降利率、降税费及融资协调机制等方面发力，政策力度空前。目前，楼市限制性措施基本放开，限贷处于历史新低，多数城市放开限售和“双限”。在供给端，设立3000亿元保障性住房再贷款，创新性建立“城市房地产融资协调机制”，税费政策同步跟进。

市场反转

今年强有力的政策拉动下，楼市经历从冷到热的明显反转。民银证券表示，“517”新政后，新房销售短暂上涨。“止跌回稳”系列政策实施后，9月至11月新房成交面积稳步回升。二手房市场方面，一线城市反应灵敏，9月至11月成交套数超前三年同期水平。

中指研究院指出，四季度以来，核心城市楼市明显升温。12月中央经济工作会议强调持续推动房地产市场止跌回稳，为2025年楼市定调。从整体数据看，今年1至11月全国商品房销售面积同比下降14.3%，但三季度末后楼市已现回温趋势。具体而言，三季度末以来，新房、二手房成交环比改善，核心城市新房销售持续改善，二手房成交套数创近20个月新高。

北上广深在“止跌回稳”政策中受益明显，起到领头羊作用。中指数据显示，10月至11月，100个重点城市新房销售面积同比增长15%，二手房成交套数同比增长24%。此外，本轮市场回暖中，新房市场表现突出，多个核心城市改善项目热销。据中指研究院监测，核心城市今年1至11月销售金额TOP10的畅销项目多以改善楼盘为主。

克而瑞表示，近两个月新房销售回暖速度好于二手房，一方面由于一二手房交易链条恢复，二手房东缩减住房持有量；另一方面得益于高品质新房销售回暖，优质新房产品夺回更多市场份额。楼市销售“量涨”的同时，价格端尤其是二手房价也呈现企稳趋势。中指研究院表示，1至11月百城二手房价格累计下跌6.77%，但9月26日新政后核心城市价格趋稳，部分城市环比上涨。

拐点显现

三季度以来的楼市热潮是市场拐点还是昙花一现？2025年房地产行业又将走向何方？综合多家机构观点，房地产行业已经历深度调整，市场有望“止跌回稳”。东吴证券认为，本轮市场已过度调整，拐点已现，后续市场有望在分化中企稳。

中指研究院常务副院长黄瑜表示，下阶段政策有望围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调延续。在促进需求方面，后续有望推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；一线城市限制性政策有望继续优化；更多城市将落地购房补贴等鼓励性政策。优化供给方面，重点是去库存政策加快落地，包括专项债收购存量闲置土地、完善保障性住房再贷款收储政策等。

其中，推动新房销售“止跌回稳”的关键政策是加快推进货币化安置城中村及危旧房改造、利用保障性住房再贷款和地方政府专项债收储存量房。据国海证券预计，这两项政策将带动2025年行业销售增量2.4亿平方米。中指研究院表示，在政策支持与库存情况共同影响下，各地楼市回暖速度将有所不同，库存过高的城市需经历更长调整期。

房地产行业在我国经济运行中地位显著，对宏观经济及系统性风险影响重大。上海交通大学高级金融学院副院长朱宁呼吁政策制定者给予更多政策和资金上的推动，以稳定房地产市场。

（2020年以来百城新建商品住宅月度成交走势。来源：中指研究院）

（2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化。来源：中指研究院）

（2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指研究院）

（文章来源：第一财经）