零公摊、赠送面积、得房率超100%，今年以来，多地楼市推出的“第四代住宅”成为了市场关注的焦点。近日，北京市规划和自然资源委员会官网发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，其中提出了多项创新性的住宅设计建议。

该《导则》鼓励在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间，并鼓励在小区内设置开放的风雨连廊和多层住宅设置开敞阳台。这些设计理念与南方城市的“第四代住宅”概念相接轨，旨在提升购房者的居住环境。

随着第四代住宅陆续在各地面市，其高品质和独特设计或将实现以供给激活需求的目的。例如，今年以来，湖北上市的部分新楼盘在户型设计与品质方面有明显提高，高品质住宅的销售情况也十分火爆，起到了市场风向标的作用。

《导则》一经发布，便在北京新房市场引起较大反响。其中，鼓励在住宅底层设置视线通透、空间开敞的架空层，作为居民公共活动、交往空间使用，架空面积可不计入容积率。同时，还鼓励打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，并通过屋顶绿化、垂直绿化等形式实现多层次立体绿化。

此外，住宅小区还可在场地内设置有盖且不封闭的风雨连廊，用于连接相互独立的建筑物或将建筑物与社区出入口、小区内广场、游园、凉亭等公共空间相互衔接，方便居民休闲与出行。

一家头部房企北京公司相关人士表示，此次《导则》内容对开发企业来说具有积极意义，能够让房子的得房率和小区业态得到提升。不过，也有房企内部人士认为，因为天气原因，北方很多小区购房者更愿意封阳台，开敞阳台的后期管理是挑战。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，北京此次新政策旨在提升住宅的舒适性和功能性，通过政策规范促进了住宅设计的创新和发展。购房者可以期待拥有更多公共活动空间、改善的社区环境以及更舒适的居住体验。

值得注意的是，克而瑞近期发布的《2024年度中国房地产产品力TOP100》榜单显示，通过提升产品力创造出溢价成为了产品设计最突出的特点。十大入围项目平均得房率92.5%，远超过往。业内认为，优化商品住宅用地交易规则包括出让低密度地块和优化用地建设规则，比如打造第四代住宅等。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，北京此次对住宅设计的调整，包括架空层、公共空间、风雨连廊以及设置开敞阳台等，在北京过去的建筑里面是非常少见的，这种创新空间在北京地区的需求其实是很大的。

来源 | 北京市规划和自然资源委员会官网

图片来源 |《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》

来源 |《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》