楼市近期迎来了一系列重大政策调整。5月17日，住建部、自然资源部、央行、国家金融监督管理总局联合发布了一系列新政，包括下调房贷利率、降低首付比例、确保房屋交付、支持政府收储土地、推进房企融资白名单以及盘活闲置土地等措施。

这些政策是对4月末中央政治局会议精神的落实，旨在消化存量房产和优化增量住房。此前，全国主要城市已相继出台了放松限购和鼓励“以旧换新”等措施，市场逐渐显现出回暖迹象。

在政策刺激下，地产板块出现了涨停潮。申万房地产开发指数在近一个月内最高上涨了30%，上市龙头房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口等的股价自底部最大涨幅超过40%，而绿城中国、龙湖集团、滨江集团的股价最大涨幅更是超过了70%。

随着过去三年行业风险的加速出清，地产龙头企业之间出现了明显的分化。一些房企因偿债危机而退市甚至破产，而另一些房企则在下行周期中积极调整经营策略，保持稳健的财务指标。年报数据显示，尽管房企已度过行业至暗时刻，但当前业绩修复仍面临压力。今年1至4月，全国房地产开发竣工、投资、销售等数据仍在低位运行。

然而，在政策的连续刺激下，供需两端逐步显示出好转迹象。随着市场信心的提升，优质房企有望加速完成基本面修复，轻装上阵再出发。在营业收入方面，2023年地产行业仍处于下行周期，但房企的营业收入已企稳回升。统计显示，大中型房企合计实现营业收入4.1万亿元，同比增长3.4%。

在利润方面，尽管行业整体盈利下滑，但仍有部分房企如建发国际集团和众安集团连续两年维持营收和净利润双增长。为抵御风险，龙头房企开始寻找第二增长曲线，将目光投向了长租公寓、购物中心等毛利率更高的经营性业务。

毛利率下滑和资产减值是拖累房企利润的重要因素。2023年样本企业毛利率中位数为12.69%，较2022年下降了3.51个百分点。资产减值方面，A股房企累计确认资产减值628.37亿元，减值规模较2022年小幅收窄。连续三年的大额减值计提有效挤去了资产高价格的水分，若市场企稳，则未来业绩释放压力相对较小。

从负债端来看，房企在2023年首次压降了负债规模，有息负债总额同比减少3.64%。龙头房企中，金地集团、滨江集团的有息负债降幅超过20%。此外，随着房企主动降负债和金融支持房地产政策的加码，龙头企业的融资成本进一步下降。

伴随着缩表，龙头房企的杠杆率进一步下降，资产负债结构更加优化。2023年销售额千亿元以上的龙头房企扣除预收账款后的资产负债率中位数为62.63%，创近9年新低。与此同时，中小房企与龙头房企的杠杆水平出现分化，中小房企资产负债水平仍徘徊在高位。

在政策推动下，房企的去库存工作也取得了显著成效。2023年样本房企存货周转周期为1084天，比2022年快了327天。龙头房企的运营效率更高，平均去化周期为937天，比上年减少85天。整体来看，在经历了连续几年的降杠杆、去库存后，上市房企的收入已触底，去化周期加快。

随着新一轮去库存周期的开启，市场回暖后，龙头房企业绩有望率先复苏。然而，中小房企仍面临较大的偿债压力，行业分化趋势或将持续。

（文章来源：证券时报）