当部分房企陆续剥离开发业务，多数物企忙着减少与关联房企的绑定、强化自身独立性时，四川本土物企领悦服务却走出了一步险棋——涉足地产开发业务。

　　一周之内，领悦服务从注资成都双流住宅项目，到独立竞拍西昌地块，即便竞拍失利仍宣称将继续物色机会，这份逆势而为的背后，看似是把握行业调整期的勇气，实则暗藏风险。

　　物企拿地的背后玄机

　　4月的四川地产圈，领悦服务的动作格外扎眼。

　　4月13日，领悦服务公告称，未能成功中标收购西昌市自然资源局出售的该土地使用权。金额为2855万元的投标保证金不计利息及扣费，已全数退还予公司，其更明确表态“将继续物色合适的投资机会”。

　　这并非偶然，就在不久前，领悦服务刚以约8877万元的总代价，通过注资方式切入成都双流区一个住宅项目。

　　4月8日，领悦服务旗下全资子公司成都汇宸景樾置业有限公司（简称“汇宸景樾”），与成都兴晟华商业管理有限公司（简称“兴晟华商”）及成都瑞浩置业有限公司（简称“瑞浩置业”）订立注资协议。汇宸景樾向瑞浩置业注资400万元，换得25%股权，同时汇宸景樾须向兴晟华商偿还项目预付款5873.2万元，以及须为汇宸贷款出资2604.4万元。

　　成立仅半年的瑞浩置业，截至2025年12月31日，除税前亏损净额约14.2万元，未经审核资产净值约为985.7万元。旗下开发项目为一幅位于成都市双流区东升街道葛陌小区3组的地块，地盘面积为19134.49平方米，规划建筑面积为38268平方米。土地使用性质指定为二类城镇住宅用地。

　　一个不可忽视的背景是，此时房地产开发市场仍以“收缩”为主旋律：美的置业、冠城大通、格力地产、华远地产、中交地产、京投发展等房企纷纷剥离开发业务，多数物企则是减少与关联地产公司的关系，规避风险。

　　领悦服务为何反其道而行之？

　　对此，领悦服务在公告中表示，集团从事物业服务多年，深刻了解业主的居住需求，能在前端前置化以业主切身感受提出规划建议，能够精准契合市场需求，在新一轮行业调整中抢占先机，实现公司价值提升的转型。

　　领悦服务董事会认为，尽管房市整体出现调整，国内宏观经济政策环境在逐步优化，若干结构性需求出现早期复苏迹象。在此背景下，定位清晰、规模可控及退出路径明确的个别地产项目仍有可挑选的投资机会。具体而言，相较于采取广泛布局的扩张策略，领悦服务拟采取审慎和项目特化方针，着力于有区域基础、差异化产品定位及切合实际需求假设支撑的机会。

　　净利润“两连降”

　　然而，理想与现实之间仍有距离。这家2002年成立的四川物企，2021年登陆港交所，截至2025年12月31日，签约项目238个、签约建筑面积3410万平方米，在管项目235个、在管建筑面积3160万平方米。

　　值得注意的是，其关联方领地控股于领悦服务前一年上市。两家企业同属刘氏三兄弟创业版图，渊源极深。回溯领地控股的发展历程，1999年从眉山宝马地产起步，2006年将总部迁至成都，一路扩张跻身川派房企龙头，曾高调喊出“千亿销售目标”，却始终未能圆梦，2023年旗下美元票据正式违约爆雷，资金链彻底承压。

　　而在同一时期，领悦服务盈利也开始出现下滑。

　　2025年，领悦服务实现收益6.65亿元，同比仅增长1.8%，看似平稳的营收背后，是净利润的持续下滑，纯利7790万元，同比下降9.6%，这已是连续两年下滑，从2023年1.046亿元的高点跌至如今的不足8000万元。

　　营收毛利向上、净利润向下，核心症结并非主业经营不善，而是资产减值压力陡增，贸易应收款项减值亏损从1476.9万元暴涨至5683.8万元，严重吞噬利润。

　　很多人疑惑，领悦服务为何敢在行业低谷加码地产开发？从资产负债率指标来看，2025年末现金及银行结余约8.24亿元，流动比率升至3，且无任何计息借款，资产负债率处于安全区间，这或许也成为其敢于试水拿地、跨界转型的底气所在。

　　然而，这份底气背后隐藏着模式的反差——物业管理是典型轻资产模式，靠稳定服务费实现现金流闭环，风险低、周转稳；而地产开发属于重资产业务，资金投入大，且当前楼市仍处于深度调整期，一旦单个项目操盘失利、去化遇阻，巨额资金沉淀将直接拖累公司整体现金流。

　　物企“涉房”难破本质壁垒

　　领悦服务的逆势尝试，并非物企跨界地产的首个案例。

　　同为四川本土物企的德商产投服务，去年8月宣布，全资附属公司四川德商智慧绿色置业有限公司，已支付4330万元作为竞买保证金，参与成都市郫都区犀浦街道地块的竞拍。项目起始价2.16亿元。但最终不敌邦泰，错失地块。一个月后，德商产投服务转而通过旗下绿色置业增资邦泰旗下公司，涉足地产开发。

　　德商产投服务称，集团在资产运营、用户服务等下游环节已积累深厚经验。参与该项目是立足“城市资产服务商”核心定位，向产业链上游渗透、推动业务闭环全链条贯通，通过上下游业务的联动效应提升业务规模与抗风险能力。

　　但需要注意的是，不同于物业管理，房地产开发属于典型的重资产、强周期赛道，从土地竞拍、工程建设到市场营销，每一个环节都需要巨额资金投入，且受行业周期、政策调控影响极大。

　　更值得警惕的是，此前已有物业公司因跨界地产开发陷入困境：星悦康旅曾试图通过拿地实现业务转型，最终因轻资产的企业定位与重资产的地产开发模式相互冲突，被迫转让相关项目；兴业物联曾计划收购置业公司涉足地产领域，但其相关项目至今仍处于停滞状态。

　　这些案例早已为行业敲响警钟：物业公司的核心竞争力从来不是土地竞拍与项目开发，而是服务品质的提升与社区资源的深耕，这才能形成真正的“护城河”。

　　新京报贝壳财经记者段文平

（文章来源：新京报）